京东东家“爱助家”拆解及投资建议

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经多位@变革家会员 的要求，今天我们对“京东东家“上正在众筹的项目”爱助家“进行拆解，仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。

模式概览

爱助家成立于2015年1月，是一个通过精准研究移动互联时代下人居习惯而构建的社区云服务平台，它集大数据分析、周边商家服务、物业管理和信息化、商品团购、健康医疗、投资理财等功能于一体，旨在与业主建立一对一紧密服务，塑造社区商业中物业公司、社区业主、周边商家的新型生态关系。

用户/客户和需求

我们首先来看一下，这个社区商业逻辑中所涉及的各方需求是什么？

首先是物业，确切来说是物业的母公司。因为每个小区的物业其实没有多大的需求，而母公司需求很大——更好的管理手段和更低的成本都是它的需求，所以搞定母公司非常重要。这方面，爱助家的战略股东当代置业可以帮它搞定自己体系内的每个小区物业。而它的资源投资方中国最大的房地产商会“全联房地产商会”，确实也拥有很多“母公司”资源，但具体能否帮上忙，目前这个阶段还未看出端倪，作用几何尚不得而知。

其次是业主，他们需要的是更贴心的物业服务。当然了，如果能提供一些周边商家的服务，他们也不会特别拒绝（如果价格合理就更好了）。

第三是商家。他们需要业主购买，这个需求就不多说了。

第四，每个小区的物业。它们的需求比较值得玩味，因为各方面诉求都不强烈。在这个商业链条中，这是需要教育的对象，也需要利益诱惑，毕竟爱助家直接要打交道的是他们。

在上述前提下，看看爱助家是如何来解决各方需求的：为物业提供管理软件，为业主提供物业服务和商家服务，为商家提供业主。

它看似满足了三方，其实核心在于它控制了物业，自己充当了物业的角色，服务业主。并在“控制”物业服务业主的同时，顺便提供一些商家服务——至少现在看来，砍掉商家服务丝毫不会影响它的任何角色。

产品逻辑和利益设计

正如前文所说，这个逻辑的核心在于爱助家控制住了物业。所谓“控制”物业，有几个层面的具体表现：

第一，给物业提供管理系统，把物业所有流程都标准化。这一举动看似在服务物业，其实是把物业的管理范围给控制住了。

第二，门禁系统。把手机APP接入门禁系统，这是一个软硬结合的大动作。通过这个动作，能把用户经常性地导入到爱助家APP中来。这个用户习惯需要很长时间的培养，而且确实需要非常深入的合作。

第三，其他诸如物业费、停车费和快递服务等。这些原本都是物业的势力范围，但爱助家通过一些创新的方式切入进去，在帮物业更好服务业主的同时，更重要地是把用户导入到了自己的体系。

业主之前主要通过线下的面对面和物业发生关系。通过“控制”物业，爱助家让业主和物业发生关系的通道变成了“爱助家”。看似爱助家给物业提供服务。其实换个角度来看，物业已经变成了爱助家为业主提供服务的一个非常重要的甚至不可或缺的供应商。从这个角度看，爱助家再为业主提供除了物业之外的更多服务，比如商家服务、理财产品等也就一点也不奇怪了。

变革家完全相信商家服务和理财产品创造价值的能力。多家社区O2O厂商也都通过实践证明了这个市场的魅力，但我们也一直强调，维持住业主才是社区O2O能落地的前提。

相比之下，爱助家的产品逻辑设计非常巧妙，核心点在于物业的配合度。对于每个物业来说，跟他们沟通一方面效率低，另一方面他们配合度也并不一定高，毕竟“无为”比“出事”要好的多。所以，控制物业的重点取决于能否获取物业母公司的支持。

但跟有实力的物业母公司谈判，又存在诸多不确定。首当其冲就是，这些物业母公司是否也打算在这方面进行布局，毕竟对于这些实力雄厚的母公司来说，做跟爱助家类似的业务并没有太大的技术壁垒和运营门槛，而且后续的长久价值非常巨大。

所以，到最后，你会发现，它所能拉拢的可能更多的还是那些小的物业公司。通过对爱助家提供的几个已经拿下的社区进行分析，我们发现：除了当代置业之外，剩下的都是非常小的物业公司和有些年限的平民小区。这也符合基本的常理。而它的另一资源方“全联房地产商会”能发挥多大价值，目前还没有看出来。

运营策略创新

根据官方提供的运营数据，爱助家的总体用户量和活跃用户数据还是很不错的。只要能控制好物业，用户数量提升对于爱助家只是一个时间问题。而且作为最便捷的周边商业服务的提供商之一，业主没有理由不试试它。所以从长久来看，在它覆盖的小区，它的总体用户量和活跃用户都会是不断提升的。

核心在于它对外获取小区的数量。正如变革家上面所述，有追求的物业母公司并不会跟它合作，能拉拢的更多是那些对于先进事物后知后觉的物业公司或者没有开发能力的中小物业公司，而这些物业公司又以二三线城市的物业公司以及老小区的物业管理公司居多。爱助家显然意识到了这个矛盾，在不同城市和小区，它的策略重点已经体现的非常明显：

一、在已有势力范围内，不断测试新的服务，寻找更好的绑定每个物业的方法，提升物业的配合度。同时，寻找更适合自己的产品和服务。

二、在对外拓展上，实施了“二三线城市寻找合作伙伴共同开发，一线城市直接合作”的策略。而且，将二三线城市的共同开发作为了它的重中之重。

退出路径：

从目前来看，“控制”物业这个核心工作非常之重，业务开拓上也并不容易。有当代MOMA的这么多楼盘保底，可以说爱助家已经有了一个非常不错的起点。变革家相信它在二三线城市和一线城市的中小物业里会有些斩获，但有多大斩获并不能太过确定。

不过，一旦“控制”了物业，它的每个社区都会发挥出巨大的价值。就这些社区迸发出的能量还是非常可观的。

从上面两个层面来看，爱助家至少会是一个非常不错的新三板项目。

总结建议：

综上所述，变革家分析师认为京东东家项目爱助家：（1）爱助家看似是一个服务物业、业主、商家的三方平台，实质是一个“控制”物业，为业主提供“生活服务”——包括物业服务和商业服务的B2C平台。（2）它的核心是要重度绑定每个物业的母公司，并且要和每个物业保持良好的关系。这虽然困难，但一旦实现价值巨大。（3）它依托战略股东当代MOMA已经走出了第一步，第二步走的快还是慢需要看它的业务拓展能力和策略了。（由于政策风险，8月15日后“决策建议”含“推荐买入”、“谨慎买入”、“不建议买入”等敏感信息将仅面向会员开放，会员年费仅需1元，您懂的！点击注册：https://jinshuju.net/f/SUptzA，关注更多创业项目拆解报告搜索和关注微信公众号：biangejia 。）

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