法国贵族范儿，最初也是山寨来的

“本市的减租运动，近来已高唱入云。照目前的趋势，减租问题，已成为社会一最严重的问题了……住在上海的一般市民除少数地产阶级和资本家外，无一不在含辛茹苦中求生存，而平均日常生活费用，房租一项往往占百分之三十或五十……于是一般市民和商店，都不能继续担负此过高之房租，便发生了减低房租的要求。而减租运动会，便日益扩大起来了。”(注1)

这是1934年6月17日，上海减租运动委员会发起的“总动员宣言”。房价成为普通民众都市生活中不能承受之重，房客团体将利益博弈的矛头指向了房东。

彼时南京国民政府宣告成立后，已进入了第8个年头。西方的汉学家喜欢用“黄金十年”这样的词汇，来形容全面抗战前中华民国的那段日子。但在当时的社会舆论中，情况并不是这般美妙。包括中国最繁华的上海，亦然：“本市自(1932年)一·二八以后，疮痍未复，益以世界性之经济不景气之攻袭，工商萧条，百业凋敝。”(注2)

除了减租运动之外，还有社会贤达发起建设新村运动。在土地私有化的语境下，避开地产阶级的剥削，集合众力，自求多福。

人民网20 14年“两会”热点线下调查显示住房问题最受关注，房价涨跌成为代表委员被屡屡追问的话题。让我们看看80年前房市猛如虎时，民间社会如何抱团取暖。

“早摊夜卷”求合租

“兹有夫妇二人，欲在附近北四川路、昆山路一带，分租余屋二间，以有抽水马桶、浴室、电话及厨房者为合格。愿分租者，将地址、房价及其它细目，函知法租界薛华立路一百零三弄四十九号雷荣君收。”(注3)

房价太高，所以包括对生活有较高要求者，亦不得不寻求合租以降低开销。一个叫摩尼的作家在1934年写到，他朋友开设了一家南货铺，因房价昂贵，只租了一间半房，前面一间做店面，后面半间存货物。伙计加老板一共六个人，住宿就“只能店堂里早摊夜卷了”。(注4)

上海距离南京不远，南京的地价和房租那几年的起落可做参考。大体的情况是，1927年之前，地产买卖甚微，价值亦极稳定，国府奠都后，地价随之升涨。1931年“九一八”事变发生后，又稍回落，1932年“一·二八”事变后，跌风更甚，直到1933年冬始稍抬头。如果将全市分为北、中、南三区，则地价(非房价)相差甚大，政府机关所在的北区平均每平方仅60元，商业中心兼有政府附属机关和住宅的中区，其最核心地段新街口一带则在1934年初最高曾达每平米600元。而一般认为南京只为政治中心，一时不易如上海、汉口商埠重要，所以地价无法与后两者相比。(注5)

上海市社会局对位于社会底层的人力车夫做过调查，其结果是：一般单身人力车夫，因本市房租昂贵，无力租赁宽大房屋，每有五六人或七八人挤卧于一丈纵横之车主家中阁楼上。有家眷的车夫则多于荒地矿场或小河岸畔，用竹木泥草破席旧铅皮等，筑成鸽窝式小屋居住。住在平房阁楼内的车夫，房屋每月每间均价两元五角，合租者平摊。

两元五角是个什么概念？以当时人力车夫的月净收入而言，拿甲照者约为八元八角四分，乙照者为八元八角八分。(注6)也就是说，如果单独租住一间阁楼，支出大概占车夫收入的百分之二十八。上海减租运动委员会所谓的房租占了一般市民百分之三十到五十的开支，似乎并无过分夸大，但因有合租等自降条件的情形存在，而压缩了居住成本。

募款建新村

合租在车主阁楼上的人力车夫，居住条件比一般在荒地河畔搭建草棚者，还要略胜一筹。当时中国土地私有，无主荒地兴建简易房屋，一般似不会有违建的顾虑。

因房价过于昂贵，故在当时的上海，兴起了一股建设新村运动。流风所及，连上海市长吴铁城都从改造贫民居住生活起见，拟筹款百万元，建筑平民新村。他当时制定的两个原则是：不动公款，完全以私人性质从事经营；整个计划确定后，从实际上积极工作，限于短期内成功。

“发起最先规模最大”的蔷薇园新村，还在报纸上打出“中国信用合作社基金保管委员会为蔷薇园新村征求住房启”。发起人张永年成立中国新村建设社，在上海西南沪闵公路奚家塘一带，辟地百余亩，开始实施计划。这需要征集同志募款入伙，为此还特以中国信用合作社基金保管委员会作担保保管。(注7)

一个月过后，已有20余人缴纳款项，表示愿意成为新村居民，约占第一步计划的一半。该新村邻近江苏省立上海中学新址，主打改善社会环境和儿童教育牌，故报名者踊跃。此事亦获多位政商大佬及社会名流赞助，包括蔡元培、张静江、李石曾、孙科、王世杰、陈公博、谢持、褚民谊、叶恭绰等。上海市长吴铁城出任该村征友队名誉总队长。(注8)

从目前获知的零碎信息推知，蔷薇园新村的造价可能不菲，并非一般工薪阶层所能承受。所以当时也有一种观点认为，一般经营新村的人，虽然也以解决住房问题为号召，但按照当时的地价和建筑物价，一所房屋少者数千元，多者一二万，即便采取分期付款的方法，也不是普通民众能消费得起的。“所谓新村运动者，所能解决的，仅在一般小资产阶级的住所问题而已。至于平民的住屋问题，眼前一般的新村，还无法使之解决。而我们所企图的，便是深望有地产房价较低的新村，能够实现于大上海计划中的市中心区所在地。”(注9)

也正是有鉴于此，大夏大学教育学院院长、念二社社友邰爽秋，和同道十余人准备在上海梵王渡中山路附近建造念二新村。不同于其他新村的是，建筑材料不用进口，全采国货，构造亦求简单，以适合中下人家居住为目的。(注10)

都市中的建设新村运动，和当时的乡村建设运动一样，是中国社运领袖试图改造社会的一次尝试。但前者在历史中留下的印痕，远不及后者，迄今已鲜为人知。

减租委员会施压

当时更为热闹的是减租运动。站在今天自由市场经济理念的角度，减租运动带有强迫交易的成分。这是彼时社会公平理念更占上风的现实所决定的。

1934年1月16日，上海市各团体举行减免房租代表大会，议决组织上海市减免房租运动委员会。这个全市性的房客团体成立后，介入现实的房东与租客的利益博弈，在减租运动中扮演了最重要的角色。

当时媒体对减租运动报道甚多。租客要求房东减租，房东不同意，因而兴起诉讼的案例也不少见。减租委员会总是站在租客这一边，借助舆论给法院施压，并向政府请愿。也有房东自动减租者。如上海周家嘴敦本里1933年由敦叙银行经手新建的房产，在减租运动的风潮下，房价即行减少，但房客并不满意，集合复请减低，经双方一度协议后，业主决定从1934年6月15日起，再打九五折。(注11)

上海市政府在“一·二八”事变之后，也从抚恤战区的角度，于1932年7月出台普遍的免租办法：战区和临近受影响地区的房租免一至三个月，战区地租免六个月，建筑物全毁者免九个月至一年。但这终究只是一时举措，当房东、租客因房租相决不下之时，少数由市审议房租纠纷委员会作出裁断，更多的则以特区市民联合会为中心，组织全市减低房租委员会予以解决。减租委员会势力不小，虽然未呈主管部门备案，但在各区和很多里弄巷堂都有分会。(注12)

除了普通住户外，商铺也明显受到租金的影响。所以当政府增加房捐时，他们会出来抗议。房租已是不可承受之重，贪婪的政府税收显然进一步增加了民间的反抗程度。

南京国民政府没有太多时间解决这些问题，三年后全面抗战开始，一些人撤到了中西部，一些人留在了沦陷区，时代的主题开始被反抗入侵所取代。

注1：《减低房租运动今日起总动员》，《申报》1934年6月17日报道

注2、注12：《半月间大事记述·减低房租运动》，上海社会 局《社 会 半 月刊》1934年第一卷第一期

注3：《征求余屋分租》，《申报》1934年2月22日广告

注4：《早摊夜卷》，《申报》1934年5月12日

注5：《京市房地产概况：地最贵每平三四百元，筑屋出租 获 利 一 二 分》，《中央日报》1935年2月7日报道

注6：《上海市人力车夫生活状况调查报告书》(中)，上海社会局《社会半月刊》1934年第一卷第三期

注7：见《申报》1934年5月12日广告

注8：《申报》1934年6月2日报道

注9：《建设新村的研究(下)》，《申报》1934年8月7日报道

注10：《邰爽秋等发起建造念二新村》，《申报》1934年10月17日报道

注11：《敦本里业主自动减租》，《申报》1934年6月16日报道