美元再上升25%全球市场会发生什么？

文/《财经国家周刊》记者 兰亚红

“1150万元，成交！”9月8日，在浙江省德清县公共资源交易中心，敲响了浙江省农村集体经营性建设用地使用权拍卖的第一槌。从“食之无味”到成为“香饽饽”，这是一块农村荒地直接拍卖入市带来的蜕变。

作为全国33个农村土地制度改革试点之一，浙江省德清县一块农村集体经营性建设用地拍卖入市引起了各方关注。这是自十七届三中全会正式提出这项改革举措后，农村集体建设用地享有和国有建设用地同地、同价、同权入市的突破之举。

接受《财经国家周刊》记者采访的浙江省农业和农村工作领导小组办公室副主任孙飞翔认为，德清农地入市有三方面重大意义：一是农村土地制度改革的重大突破，二是破除农民财产权不公平的一个重要举措，三是保障农村集体土地用益物权、增加农民合法收入的重要探索。

业界如何看待德清农地拍卖成功落槌？这对尚处于分歧中的农村土地制度改革带来了哪些启示？

“特殊”的德清

位于德清县洛舍镇砂村的20亩集体经营性建设用地40年使用权，以957万元起拍，经过多次报价，最终以1150万元成交，每亩成交价高达57.5万元。这让砂村村党总支书记、村股份经济合作社董事长胡金璋激动不已。

他表示，这块土地的出让价格相当于该村一年集体土地出租收入的几十倍。

德清县常务副县长杨卫东介绍，整个德清县农村集体经营性存量建设用地共有1881宗10691亩，可入市1103宗6930亩，初步估计可实现土地出让金25亿元。

听起来这是一个巨大的待开垦金矿。据成功竞得该地块使用权的砂村村民林国祥表示，看好今后德清万亩产业平台带来的客流和商机，他计划在地块上开设宾馆、餐饮、便利店等。

乡村旅游是德清加快发展的发动机。来自英国、瑞典、荷兰、西班牙、法国等十多个国家的外国投资者，在德清建已起了70多家风格迥异的“洋家 乐”。就在地块拍卖后的第三天，2015国际乡村旅游大会开幕式就在德清举行。德清县委书记项乐民表示，将全力把德清打造成“中国乡村旅游度假第一县”。

“德清能够做，并且能够卖出好价钱，是它的独特山地资源以及区位优势，能够发展民俗旅游，并带动相关产业。”一位刚刚去过德清调研的国土系统专家表示。

《财经国家周刊》了解到，其实德清并不是全国农村集体经营性建设入市拍卖的第一槌。8月底，另一个土改试点县贵州湄潭县，已经成功拍卖一宗农村集体经营性建设用地，面积仅为5亩，土地成交价80万元。

与德清拍卖同日，另外一个土改试点县成都郫县，也成功出让了一宗面积为13.447亩的集体经营性建设用地，每亩52.5万元。竞买人也致力打造乡村旅游综合体项目。

但在前述国土专家看来，很多地方并不具备德清的特殊条件，预计农地入市能够做好的不多。且当前国有土地市场尚不景气，并非是集体土地入市的最佳时机。因此对于近一段时间上述三地试点农地入市带来的实际示范意义，还不应抱有过大的期盼。

农地入市隐忧

多位业内人士在给予农地改革取得突破性肯定的同时，也表示了忧虑。

第一是利益分配问题。房地产专家章林晓认为，德清这次拍地成功，土地收益除交纳土地增值收益调节金后，其余土地收益归村集体，这对该土地所在的村集体来说自然是天大好事。但是硬币的另一面是，天上不会掉馅饼，谁失去了这笔收益？

章林晓认为，农村集体经营性建设用地入市后，利益分配矛盾会非常尖锐，涉及到多个层次：首先是政府与村集体之间如何分配，其次是村与村民小组之间如何分配，最后还涉及村民与村民之间如何分配。

第二个是规划落实问题。“去年群众路线基层座谈，有村民提出，我的土地我作主，蛮尖锐的。他们问政府土地规划涉及对不同集体经济组织的重大利益调整，其合法性何在？别的村建商业楼宇，估价约10亿，为什么村里想搞点厂房出租都不行？”东部某市国土局一位负责人说。

该负责人认为，土地规划涉及不同主体间的重大利益调整，土地用途管制造成的土地级差收益极大。国家应该构建发展权补偿机制，否则随着民众权利意识提升，基层国土部门会越来越成为农民对立面。

与此同时，国土资源部咨询研究中心专家张新宝认为，必须把农村集体建设用地入市试点放到推进城乡一体化发展中去统筹考虑。“如果只靠国土部门一 家使劲，只能是小打小闹。必须形成一个综合性的改革方案。在规划、建设、财政、税收、金融、社会保障、农村基层组织治理结构改革等方面统筹考虑”

在9月9月举办的政策科学论坛——推进城乡发展一体化研讨会上，中国政策科学研究会执行会长、中央政策研究室原副主任郑新立同样表示，加快城乡 一体化发展，释放出农业现代化、新农村建设和农民工市民化的巨大需求潜力，是克服当前经济下行的压力的重中之重，而土地作为一种重要的生产要素，必须通过 机制和体制改革，发挥市场对土地配置的决定性作用。

“从长期来看，我们要走出中等收入区间，避免落入中等收入陷阱，而且能够把持续健康发展的势头保持到2030年，关键就在于我们城乡一体化，关键在于农村的发展。”郑新立说。