万科转型“包租公”？假的！

文/《财经国家周刊》记者  于春美

比照电商公司跑马圈地的历史，万科正在用资本优势挤压出更多的市场份额；而这一切的背景就是，房子越来越不好卖了。

“这只是重庆公司的一个营销事件，是个案，并非万科集团层面的转型战略。”11月17日，万科澄清说。

万科集团在给《财经国家周刊》的回复中称：“目前万科各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。”

11月16日，万科“租金可以抵房款”一事引发热议。业界认为，万科正在进行战略大转型，先租后买政策是对房地产旧有开发销售模式的颠覆——相当于万科自己办银行，开展房贷和金融租赁业务。更有观点认为，万科至少应为此准备5000亿元现金；这一模式推出，将血洗市场，彻底不给小开发商活路等等。

万科集团对此坚决否认。称此事件只是重庆万科公司推广新业务的一个尝试，并非万科集团要进行重大转型。“不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。”

《财经国家周刊》记者了解到，重庆万科“西九•万科驿”（长租公寓）采用了与住宅销售联动的营销方式。即，对于成功申请“西九•万科驿”的租客，如购买二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；对于因房源紧张、未能成功获得租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。

重庆万科实行的“万科驿”租赁公寓业务，只是变私人出租为企业出租，即重庆万科自己当起“包租公”的角色。与此同时，在推广租赁业务时，将长租公寓业务与住宅开发业务进行了绑定。

重庆万科相关负责人对外表示，公司的目标是在2017年拥有15万间万科驿公寓。

目前住宅租赁市场规模巨大，年交易金额超过千亿元，客户基数庞大，市场需求旺盛。这正是万科瞄准租赁市场的原因之一。

更重要的原因是，目前房地产市场去化缓慢，排队买房的时代一去不复返。将卖不出去的房子转作出租，这也算是盘活资产的一种方式，为未来将租房客转为买房客培养潜在客户。

这可以比照电商公司跑马圈地的历史。万科正在用资本的规模优势挤压出更多的市场份额，但损失的是现金流，万科同样要承担巨大压力。而且，市场上本就有政府提供的公租房、廉租房等各类保障房。

“我们不排除未来探索租售并举、先租后售等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。”万科回应说。

但在业内人士看来，始自2014年的万科员工持股计划、项目跟投到事业合伙人的整套制度，同时允许各地分公司大胆尝试新业务的转型尝试，目前并未显现清晰的转型成果。此番重庆公司的新业务尝试，最多只能算作一个探索。