PMI续收缩股市难免不震荡

随着人民银行降低基准利率刺激经济发展，特别是北京再次将公积金二套首付降低至20%将引发各地效仿，8月份全国70个大中城市的新建住宅均价终于从之前的逐月下降转为上涨1.7%，是自2014年9月以来的首次转正。不过，中国房地产市场的发展趋势毕竟已经改变，未来将难以实现齐涨的局面，或会出现冰火两重天的局面。

房地产需求下降

1964-1970年以及1985-1991年有两轮生育高峰，前一轮生育高峰带来的购房需求已经基本释放完毕，后一轮生育高峰的购房需求也已经释放一部分，但是后一波生育高峰的人口远远少于前一轮！

查中国历年来的人口出生率，可见1970年及之前的出生率在3以上，之后滑落到2-3之间然后到1983年再滑落到2以下，1983年以后除了1987年人口出生率达到2.33其他年份的出生率都在2以下。可见85后的刚需将远远少于上一批刚需！

2014年中国的城镇化率达到54.77%，未来应还有上升空间，但城镇化速度放缓，基本上全国各线城市的人口流入速度会放慢，将减缓房地产刚需。

去库存任务艰巨

在2004年开始的全国房地产价格上涨阶段，2005-2009年全国的房地产待售面积从未突破2亿平方米，而2014年末全国的待售面积达到6.21亿平方米，是历史最高！

据第一证券的数据，到2015年4月末待售面积再增至65681万平米，继续创下新高。另外待售面积与上年度销售面积之比也达到了约54%的历史峰值，这表明了眼下去库存的任务之艰巨。

库存的巨量对比的却是85后的需求远远不如之前一代人那么强大，住建部一位专家去年底指出中国的库存需要用3-5年乃至更长的时间去消化。

未来或出现冰火两重天的情况

第六次的人口普查显示，在全国31个省级行政区有14个人口净流入地区，另外17个是人口净流出，被炒得沸沸扬扬的东北人口流失并非最严重的，安徽、四川和湖南是人口流失最严重的三个省份。

而人口流入的地区中除了河南外全都是沿海发达地区，依序是广东、浙江、上海、河南、北京，可见中西部发展计划没能扭转中西部落后的情形，导致当地的人口继续往沿海地区迁移。

今年二季度依然是四大一线城市北上广深领涨，一二线城市的均价创下历史新高，而三线城市由于库存严重成交均价则继续下跌。

成交量方面，四大城市同样创下5年来的新高，成交量同比涨幅和环比增幅最高。据易居研究院的数据显示，一二三线城市的成交面积环比涨幅分别是68.4%、43.8%和66%，同比增幅分别是83.6%、39%和54.8%。

可见无论是成交价还是成交量，四大一线城市都是领涨，而三线城市复苏缓慢远远落后于一线城市。

再看看今天的美国，它已经形成了十多个经济圈，其中实力最强的是纽约、旧金山和五大湖地区，而在十多个经济圈以外的中小城市衰退的比比皆是。未来中国也会如此，财富和人口会加速向大城市集中，第六次人口调查的数据无疑是最好的证据，中国房地产市场将出现冰火两重天的现象，一边是鬼城处处，一边是北上深飞涨的房价！