二手房价格跌势延续将引发深圳房价全面调整

深圳商报报道，今年11月第一个星期，深圳二手住宅成交量继续下跌。二手房价格涨幅也在6月触及了历史高点附近后开始下行，短期内二手房价或出现环比全面下跌。比如，富通城二期133平方米四房，降价25万，现在售610万元。还有，在龙岗中心城，多个楼盘挂出了最新价格，如公园大地一套141平方米的户型，挂牌价格已经从570万元，降至550万元。另有一些住房也都在降价10-20万元，但这些二手房价格下跌，并没有刺激成交。也就是说，这样的价格调整无法刺激住房需求进入市场。

深圳市规土委数据显示，上个星期即11月2日-8日深圳二手住宅共成交2245套，环比下降0.09%；成交面积为14.67万平方米，环比下降17.67%。也就是说，深圳市二手房成交量从7月的备案高峰后，已经连续三个月走低，10月仅成交6733套，环比大幅下降近40%。

有深圳的研究者表明，从前两次深圳二手房价涨幅触及历史高位的情况来看，在之后半年至一年的时间里，深圳二手房价涨幅都曾经跌到负值。如果当前二手房价的环比涨幅继续往下调整，那么，在接下来的几个月中将有可能看到环比涨幅跌到负值的可能性。就目前的情况来看，深圳的租金回报比已经显示出调整信号。目前，深圳市平均的二手房价租金回报比也已经降到了2%以下。从国际经验来看，二手房价的租金回报比一旦低于3%，在其后的半年至一年内，楼市就有可能出现较大的调整。

可以看到，今年以来深圳的房地产市场最早启动，房价也是涨得最为凶猛，特别是前几天报道还出现过万人空巷的“日光盘”。而今年深圳房地产市场的启动，最为重要的原因不仅在于政府出台了一系列的救房地产市场的政策，住房投资者预期政府会为房价保驾护航，房价还会上涨，而且在于今年上半年股市暴涨，尤其是深圳的创业板及中小企业板更是涨幅惊人。在这种情况下，股市财富效应立即显现出来。在股市上炒作大赚的投资者纷纷把赚的钱进入住房市场，再加上香港居民的推波助澜，从而使得深圳的房价从4-5月开始暴涨。但是当今年6月股市泡沫破灭之后，深圳的房价上涨到6月份就到了顶点。7月份之后，深圳的二手房无论是成交量还是价格都开始下跌，而且这种趋势一直延续到现在。而二手房价格下跌并持续几个月，也就意味着深圳房地产市场的预期出现了全面逆转。住房投资者并不看好未来深圳房地产市场。

实际上，从一手房与二手房价格变化的情况来看，二手房的价格变化最能反映住房市场的价格涨跌情况。因为，一手房是新房，它统计出的价格往往是均价或中值。一手房之间的均价比较，其实意义不会太大。因为，这是不同的商品之间的价格比较，不同的东西，价格不同是自然，并没有涨跌上的意义，只不过，如果质量相同的话，可以看到市场一种趋势。但没有两种新的商品房质量是相同的，其价格比较也无从谈起。

只有二手房的价格变化，才能反映住房价格的涨跌，它是同一种住房在不同的时点所表现的价格水平。尽管当前中国住房价格统计体系不科学与不规范，但二手房价格的变化最能反映整个房地产市场价格趋势。如果二手房的价格出现持续几个月的下跌，那么这个住房市场的价格基本上都会处于下跌的趋势。更重要的是当前中国住房市场是一个以投资为主导的市场，深圳这个住房市场更是如此，如果住房市场的价格持续下跌几个月，不仅意味投资者预期已经逆转，而且意味着住房投资者不会进入这个市场。因为，没有一个住房投资者预期未来房价会下跌时进入市场。所以，深圳二手房的价格持续下跌延续，不仅会对深圳的二手房市场产生影响，而且也很快会传染到一手房市场上去。深圳房地产市场严重超支的需求更是会萎缩。这就是当前及未来几个月深圳房地产市场现状。

深圳的房地产市场尚且如此，全国其他城市的房地产市场只会比深圳更为严重，比如全国绝大多数的三四线城市，住房严重的过剩问题已经无以复加。如果这些城市的住房市场不经过重大的调整，仅是出台救市政策想消化当前存在的大量住房库存是不可能。只有让这些城市的住房市场经过重大价格调整，把农民进入城市的住房需要释放出来，才是解决问题的正道。反之，想保持在当前的价格水平下甚至于让房价继续上涨，那么国内房地产市场的问题只会越来越大。