中国人炒热全球房地产？

11月2日，一则从加拿大漂洋过海传回中国的讯息，让本就被炒到火热的“中国人把全球房价炒高”说法再度弄到沸沸扬扬。不少国内、乃至海外华文媒体援引这条讯息的数据称，加拿大“66%的购房者是中国人”，并指该国最大银行——加拿大皇家银行（RBC）为吸引中国购房者，放松了对其房屋贷款的限制。

对这则讯息各方根据自身利益，作出了各自不同的解读：近来十分活跃、专事向国内买家、看家推荐海外房地产“投资价值”的房产经纪们借此表示“海外房价还会涨”、“欲购从速过时不候”，而当地部分认定“外国人抬高本地房价”者则借此为据，继续兜售他们“限外”的旧方旧药。

所谓“限外”，即采取各种手段限制外国人的本地房地产购买力，具体方法不外乎开征“投机税”（speculation tax）、限制外国人购买本地房产（包括澳大利亚今年5月开始实施的、限制外国人购买二手房，和温哥华、伦敦某些团体提出的、不允许外国人购买任何住房）、要求开发商预留廉租屋比例，以及限制向无本地资信纪录者提供大额房贷，等等。

“限外”措施分为谨慎和激进两种，前者主要是设置房贷门槛，几乎所有国家的金融机构出于自身安全考虑都会这样做，但一般不至于上升到立法强制的层面，而后者即狭义的“限外”，目前发达国家中仅澳大利亚等极少数才真正落实。加拿大温哥华市因住房可负担问题过于突出（由美国市场调查机构Demographia所作的年度调查报告中，大温2014年平均房屋均价70.48万元，平均居民年收入6.64万元，房价/年收入比率高达10.6倍，在全球378个受调查城市中仅次于17倍的香港，位列世界第二），2014年市选期间曾有市长候选人提出开征房屋空置税、限制海外人士来本埠购房、规定每个家庭用于房屋的开支不超过家庭收入三成等“刚性措施”，虽因提出者败选而未果，但当选市长罗品信（Gregor Robertson）面对“投机税支持者”群体一轮轮的施压，也在2014/2015年多次含糊表示，要就“限外”问题和省、联邦两级政府“商量”。

所有这些意见、不满和措施都建立在一个基础上——的确是中国人炒热了全球房地产。

事实上对这一点，争议是很多的。

上个月，前澳大利亚交易报告和分析中心（AUSTRAC）负责人约翰.施密特（John Schmidt）呼吁采取更严厉的规则，迫使房地产律师和经纪人报告可疑交易，以防澳大利亚成为境外贪腐者越境洗钱的避风港，理由是“有很可靠的消息称，大量中国赃款正涌入澳大利亚并试图洗白”，而澳大利亚缺乏防范跨境房地产洗钱的立法准备，也难以获得这方面的准确信息。此说虽得到财长霍基（Joe Hockey）的认同，但许多专业分析师都表示不以为然。

如澳大利亚负责监督境外资金入境的主要机构——外国投资审查委员会（FIRB）前董事会成员迈尔（斯Chris Miles）表示，尽管今年4月全球性反洗钱监管协会——金融行动特别工作组FATF批评澳大利亚在迫使房地产律师、会计师和经纪人报告可疑交易和可疑资金来源等方面做得不够，并称“澳大利亚房地产市场无疑是中国不法所得洗钱的重要目的地”，尽管过去5年内中国在澳大利亚房地产投资增幅高达400%，过去一个财年高达120亿澳元，但“没有任何证据表明这些钱来路不正”，汤森路透分析师林奇Nathan Lynch等专家指出，澳大利亚目前存在一种将所有流入房地产市场的外资（包括中资）都视作“黑钱”和“洗钱行为”的不正常逻辑，“这并非真实情况”，一方面声称要打击来自中国的洗钱行为，另一方面回避和中国政府的合作，一方面强调加强相关信息收集，另一方面连所谓“洗钱”有多少回流中国的数据都拿不出“是不合适”的。《华尔街日报》曾就澳大利亚“限外”措施评论指出，这些措施夸大了外资在澳大利亚房地产市场的作用，而《澳洲每日新闻》则在上个月表示，“房地产反洗钱”的措施或许对洗钱行为构不成威胁，反倒吓跑了真正的外资和投资者。

加拿大的情况也大同小异，尽管2011年2011年非官方研究机构Landcor Data曾给出“温西和列治文（都是大温市镇，后者是全北美华裔比例最高的城市）74%高档住房被貌似中国大陆买家购买”的“研究结果”，今年6月一向主张“限外”的前高盛雇员、Sokanu Inc公司总裁法尔德（Saeid Fard）更在《亚太邮报》上“个人估计”被外来投资移民购买的温哥华物业比例高达30-50%，他在文章中更引述大温房地产经纪刘志元（Julia Lau）的“经验之谈”，称“近80%高档物业被疑似中国大陆人买走”，但反对“限外”者拿出的数据显然更有说服力。加拿大住房问题权威机构联邦房贷及房屋公司（CHMC）2014年数据显示，温哥华被外籍人士购买的房地产比例仅占总交易量3.4%，而卑诗省房地产协会（BCREA）连续5年给出的外籍人士在温哥华业主中占比都不到5%，且美国一国就占3%，包括中国大陆在内、北美以外买家合占则不过2%。CHMC6月5日发布的报告则称“除少量豪宅外，外国购房者的购买力不足以对市场庞大、构成多元化的温哥华房地产构成影响”。

“限外”方最新的“铁证”，即文章开头提到的所谓“温哥华数据”（有趣的是这也同样被房产经纪当作推销的“铁证”），但这个数据本身存在普遍的误读。

实际上“按揭开闸”的原始报道来自11月2日的英国路透财经，所提到的RBC放松对无本地资信申请者房贷限制，其实是该行首家、首次正式承认早先的一则指控，即该行自行制定的、没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125万加元限制早在今年5月就“心照不宣地视同不存在”，并非某些国内外传媒所渲染的“新放水”。

至于那个被集中关注的“66%”，则源自今年3月加拿大谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(Andy Yan)针对大温哥华UBC大学校区附近独立屋自2014年8月至2015年2月间销售记录的统计，统计显示66%的购房者“有典型中国人姓名”。UBC校区不过是大温哥华23个市县镇之一，上述统计又仅覆盖半年纪录，将之视作“中国人炒高当地房价”的普遍纪录已属不当，且“有典型中国人姓名”并不能表明购房者究竟是否外国人，有没有加拿大国籍或永久居民身份，更不能表明购房者的钱是从哪里来的。

更重要的是，报告本身还提供了另一组数据，即前述购房者中88%都申请且申请到了本地的大额房屋按揭，正是这一点引发了原本持“外国人炒高当地房价论”的报告作者甄瑞谦的思考，并最终导致11月2日路透财经后续报道的出台：这些成功获得的本地商业房贷从125万加元至900万加元不等，尽管“认账”的仅占前述统计中按揭比例8%的RBC，但汇丰（HSBC）、加拿大帝国商业银行（CIBC）和蒙特利尔银行(BMO)被纪录到做出了更多“超门槛房贷”。

正如甄瑞谦所坦言的，“这一令人吃惊的结果打破了我们此前坚信的一些理念，譬如外国购房者总是付现钱”，或更通俗地说，不管那些豪宅的实际购买者是本国人还是外国人，他们一掷千金的购买力，实际上绝大多数并非来自“堤坝外”的“热钱洪水”，而是来自“堤坝内”由商业银行“开闸放水”而形成的“内涝”，也就是说，大温哥华地区等境外热门城市房地产价格的购销两旺、房价的扶摇直上，和“房屋不可负担”问题的加重，在很大程度上其实是被当地“自己人”和“自己钱”给哄抬上去的。

当然，从某种意义上说，“中国人炒热国际房地产”的概念也不能算全错，毕竟“中国人”和“中国钱”的因素是客观存在的，但从前述路透财经这则被普遍误读的事例可知，“限外”显然是“布防重点判断错误”——最危险的“热钱泛滥”在于本国商业信贷的泡沫堆积，如果信贷门槛形同虚设，利率又长期偏低，即便没有所谓的“外国热钱”房价也仍然可能被炒高，因为金融泡沫会自动堆积到任何有利可图的人群头上。更麻烦的是，加拿大商业金融系统在发达国家中公认是比较稳健的，利率也远非最低。

不仅如此，澳大利亚和加拿大的许多观察家和专业人士都指出，“限外”的各种措施都是“抓小放大”，即主要盯住低档房地产，却对高档房地产徒呼奈何，正如BCREA的经济学家缪尔（Cameron Muir）和加拿大《温哥华太阳报》专栏作家麦克马丁（Pete McMartin）所言，调控的结果弄不好会让本地买家（他们才是低档房屋的主体消费者）、尤其低收入买家更难负担，而外国富豪则无关痛痒。

澳大利亚的“限外”很大程度上和前任艾伯特政府因支持率快速下降而“饥不择食”迎合民粹有关，而在问题更严重的加拿大大温哥华地区，其所在卑诗省省长省长简蕙芝（Christina Joan Clark）、财政厅长麦德庄（Mike de Jong）始终明确反对“损人不利己”的“限外”，大多数政治家和分析家也表示，任何负责任的房地产政策都必须建立在经得起推敲、证据确凿的市场数据基础上，而不能“仅根据主观臆测、粗略推算或社会上的一些情绪性言论”就不计后果地轻举妄动。