美国为何不怕炒房团？

美国总统奥巴马签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率（12月21日 新浪财经）。

该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。

另外，先前美国国会通过了规模高达1.1万亿美元的庞大支出法案，以摆脱政府被迫关门的阴影，对外国投资者降低购房税率为其中的一部分。

这一措施将为更多的海外投资者投资美国房产打开大门，而来自海外的房产投资已成为了金融危机后美国资本流入的主要来源。

令人不解的是，在目前全球经济中美国这边独好的情况下，美国政府却还要对国外资本放开房地产市场，取消执行了35年的税收和降低国外资本投资房地产行业的税率，足以看出美国吸引全球资本的决心，依靠房地产业巩固经济强劲复苏的局面。

美国政府在算一笔大账，布一盘大棋局。这就是美国宏观经济政策中一贯采取的宽进严管政策。不在进入门槛上设置过多障碍，不在市场准入或者说入口上设置门槛。先请投资者、资本包括国外资本进入美国市场进行投资，把美国经济拉动起来后，美国受益，投资者也得到回报，然后带动的就业岗位以及其他方面税收回报，远远超过进门设置的税收收入效应。美国这一笔大账算的非常明白。

进入美国的房地产投资资本进入时税收被取缔只是一项税收。随后的销售税、持有税、出售所得税等非常之多。大多数外国投资者在卖出美国地产时，需缴纳总收益10%的税，以及其它的联邦、州和地方税种。根据国家房地产投资信托协会，各种税种累加起来，总额最高可能占据收益的60%。而这次取缔的外国资本投资不动产税率仅仅只是一项。通过取缔这项税收后将会吸引更多的投资进入美国投资房地产，这种放水养鱼式税收从其他方面收取的完全可以弥补取消的税收损失。

我们必须看到的是，美国刺激房地产市场有其具体情况。那就是自2008年金融危机以后美国房地产跌入低谷到如今都没有有效复苏。同时，美国附加在房地产上的税种过多过滥。以地方政府税收为主要来源的房地产税收多如牛毛，适度取缔一些是顺利成章的。

这样一来，随着美元不断升值因素，流入美国投资房地产的资本将会出现一个高潮。这对新兴市场带来的冲击将会加剧。

但不可忽视的是，美国房地产行业特别是住宅市场的风险已经显露出来了。随着美联储加息，美国房地产国内投资热潮或将退去，小小泡沫或将破裂。企业最有发言权，企业往往是春江花暖鸭先知。

据美国财经网站Business Insider，今年10月底，美国地产大亨Sam Zell旗下一家房地产投资基金公司Equity Residential出售超过23000套公寓。该公司还打算出售另外的4700套公寓。这些交易所获得的大部分收益将在明年以股息的方式返还给投资者，而不是用于再投资。Sam Zell发出了相当清晰的信号：出售房地产的时候到了。

近年来，美国房地产深受很多中国投资者的青睐。在住宅地产方面，中国人已是美国房地产最大的海外买家。据全美房地产经纪人协会6月底的报告，在截至今年3月底的过去一年里，中国买家在美国房地产上支出了286亿美元，同比增加了30%，其中主要用于购买住宅物业。美国放宽投资门槛虽然是又一次机会，可能刺激中国个人赴美买房热潮，但还是要注意加息可能带来的房地产风险。

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