央行已出重拳救人民币汇市

一、导言

提起房地产估值服务，人们首先想到买卖二手房申请贷款时，用房产作抵押的估值，这是典型的传统估值服务。传统的估值服务一般是客户与评估机构通过电话或者Email等方式进行联动。整个评估服务的流程，从评估委托、评估师现场查勘及市场调查，到评估报告的撰写、纸质报告送达客户，一般历时3~4天。这是房地产评估行业最为简单的业务，即使这种类型业务，服务的流程也没做到标准化，造成时间和经济成本增加。传统的估值服务仅是一次性的，且服务的方式和内容更为简单，不能为客户提供更多衍生服务，不能满足时代特征下客户对于服务的升级要求。

在互联网时代，传统的估值服务行业怎样站在风口？方向和出路在哪里？传统不能固守20多年的评估经验，而应重新审视客户的需求，了解市场的动向，掌握新的技术，创新升级服务。通过借鉴国际同类服务的发展状况，挖掘、引导国内市场需求，在服务内容和服务方式上做到“迎合、升级与创新”，寻求企业发展的核心竞争力。

随着移动互联网的强势涌入，互联网思维开始逐渐渗透到各种房地产估值服务，新需求、新产品、新思想不断衍生，一场革命性的行业转型悄然开启。在这样的大背景下，传统的估值服务显露出的弊端已不能迎合时代的需求，市场选择的是一种新型的，更全面、多方位的估值服务。

二、用户对房屋数据的需求在变化

互联网时代下客户需求的改变主要表现在两个层面：一是要求效率，来源于法定评估制度的弱化，询价、核价、批量评估等需求；二是要求准确、依据充分，来源于报告使用者对风险控制的需求。然而，估价机构的现状已经落后于时代，不能满足客户对效率和准确度的要求。首先，估价测算与报告生成方式仍属手工作坊式，项目管理与内部管理粗糙，估价作业效率低下；其次，估价案例缺乏，参数、价格分析缺乏数据支持，基础数据积累不够，估价结果的准确性和支持性不够。

为积极应对客户需求的变化，在提升估价效率方面，业内已经产生房地产“估价信息数据化”产业链，包括互联网机构中的搜房估价、易居克而瑞估价、房价网及地产快机，中介机构中的链家在线评估、电子楼盘字典，银行的押品评估模型，税务机构的存量房批量评估等。在提升估价准确度方面，国内一些软件数据公司、银行金融机构以及多家房产评估机构纷纷尝试，寻求突破，已经探索出多种解决方式，包括以“扫楼调查”为主要方式来建设住宅类房屋基础数据库，以回归计算、基准价＋修正模型为主开发住宅类房屋自动估价（动态估价、批量估价）模型系统并加以应用（价格指数、市场分析、个贷报告、押品重估等），以Excel链接、简单网页模型为基础，开发以住宅个贷报告为主的估价操作（或辅助操作、报告生成）系统，以手机、平板电脑等移动终端为对象开发现场勘查采集工具系统等等。只不过上述方式在成本、维护更新、精度、估价对象类型、管理与应用等方面或多或少受到限制。

数据作为估值作业的生命力之源，是高质量估值结果的源头和保证，同时，只有先保证了估值的准确性，才有资格去处理估值的效率问题。

三、何谓新型估值服务？

1．为存量房交易服务

一直以来，由于市场参与各方存在利益博弈，房地产市场长期处于信息不对称状态，信息量有限，及时性、透明度不足，已有的市场信息存在滞后、失真等问题。无论购房者、卖房者、租房者还是开发商、中介均渴望房产信息更加公开化、透明化与精准化。新型估值服务需要改变传统的线下操作工作模式，提供在线自动估值以及价格走势，使得价格信息更加透明、及时、准确，迎合客户的需求，促进二手房交易的成功。

国外在该领域较为典型的机构有Move、Zillow以及CoStar等，它们都是以房地产信息数据为基础，为消费者提供服务。Move拥有NAR（全美经纪人协会）官方网站Realtor.com的永久性专营权，信息内容直接来自全国超过800多个MLS，保证了房源数据的全面、及时、准确；Zillow核心优势在于其以房屋估值为核心，向客户、房地产经纪人、抵押贷款公司、购房专家等提供房屋估值；CoStar则提供商业房地产数据的相关服务。

在我国，随着房屋数量的增加，新房交易将逐步向二手房交易过渡，存量房市场的全面爆发是大势所趋。目前全国商品房存量已超过1亿套，如果考虑目前在建施工的规模，保守估计到2020年商品房存量将达1.6亿套。庞大的存量房交易衍生出来的金融服务和交易后服务市场空间极大。

2．为政府税收服务

新型的估值服务可为税务部门提供全面的房产基础信息和准确的价格信息，从而避免纳税人瞒报、谎报房产信息及价格的行为。另外，批量的税基评估为政府合理制定相应的评税方案提供参考和依据，保障纳税人的利益。

新西兰及澳大利亚的QV公司、香港差饷物业估价署，均以市场估值为基础，向政府决策部门提供税基评估等服务。2013年，香港差饷物业估价署以855人的规模创造了149.11亿元的差饷总收入，相当可观。

目前，房产税开征在即，预计未来我国房产税征收起点将超过5 000亿元，以税基估值费用1%~2.5%的占比算，未来估价行业的估值费用也是相当可观的。

3．为银行业提供服务

传统的银行押品估值服务仅局限于贷前的价值评估。在贷前评估方面，据统计，在我国约40%的贷款是由房地产做抵押的，而在美国约80%的贷款是由房地产做抵押，从美国的抵押情况可以看到我国未来房地产抵押的前景，从而可以看到贷前估值的前景。随着新巴塞尔资本协议的出台，要求银行对贷后押品风险进行监管。

新型的估值服务将为银行提供及时、批量的押品价格信息，帮助银行对押品风险做出及时正确的操作，全面管控押品风险。传统的估值服务不能满足海量押品的短时间评估要求，必须依靠估值系统进行模型测算，从时效性、经济性来看，线上的新型估值服务是大势所趋。

美国CoreLogic公司在银行领域的服务已非常成熟，为银行提供贷款的风险管理、押品管理及咨询等服务，自2010年上市以来，市值已达到28.31亿美元，2013年全年的营业收入便达到13.31亿美元。

4．为房地产投资服务

除了提供房产信息和较便捷的线上估值服务外，新型估值服务还可以提供房产的价格走势、以大数据预测的未来价格，以及投资回报率等数据，这使得投资人的投资决策更具有参考性。从投资决策的制定到投资行为的发生及完成，新型估值服务贯穿房地产投资行为的始末。

美国CoreLogic公司除了服务银行领域外，凭借着强大的数据积累，还提供资本市场的附加风险分析、房地产动态估价报告等服务。

五、结语

据数据统计，我国存量房资产价值已超过200万亿元，如此大体量的存量房，无论是投资、保险、信托基金，还是进行资产管理，都需要大量的估值及附加服务，这对新型估值服务来说将是一个巨大的市场。

（本文节选自巴曙松教授、杨现领博士所著《房地产大转型的“互联网+”路径》，该书于2015年7月由厦门大学出版社出版发行）

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