两融余额再拾升势对股市无益

长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的原因之一。我们可以从几组数据中来观察这个市场。

第一，庞大的流动人口催生租赁需求。中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，一个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4000亿。考虑到北京、上海和深圳是人口流入的三大城市，这里的市场空间相对更大，以上海为例，公安部的数据显示上海的人口已经达到了4000万，常住人口2500万，1500万流动人口，每年平均净流入在70万～90万之间。为什么上海会成为公寓行业集中爆发的重地，数据可以说明一切。

第二，年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。数据显示77%的租房人群在30岁以下，85后居于绝对主导，通常情况下他们步入社会至工作3年以内，开始有稳定的租房需求，而85后人在优越的条件下长大，大多无法接受传统二房东所提供的很差的居住条件。他们更加强调生活质量，强调个性化和社交化，强调思想和文化的氛围，传统的普遍租赁市场要么长期忽视、要么无法理解这种需求，更不可能有效满足，这为青年长租公寓提供了可以切入的市场空白点，近年来出现的多个品牌公寓都在不同程度上响应了年轻人的这种新型需求。

第三，目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。个人房东房源少，少则几套，多则几十套，而且基于不同的租金、租期、房型，管理极其困难；职业房东则通过群租的形式把三房一厅或三房二厅改成十几人的群租房，存在非常突出的安全隐患，目前不少城市也在打击这种群租现象。从相反的角度对比，中国真正意义的品牌公寓市场的发展则处于初期阶段，美国最大的公寓管理公司有超过20万套房源，而且市场上供应的房源中有超过60%都是品牌公寓。考虑到公寓租赁属于本地化服务，承租人地域选择性强，出租人管理半径有限，再加上房源获取成本和资金需求较高等因素，造成了国内公寓租赁市场极度分散的现况，单就北京而言就有约500个公寓品牌。目前中国最大的北京自如，管理的公寓规模只有3万多套，北京的租客超过800万，公寓只是太平洋中的一滴水。

第四，消费者行为的变化，这为互联网改造公寓行业提供了潜在可能。2015年3月份的 一次“网络租房调查”表明，二三线城市通过网络寻找房源的比例达到了54.2%，超过了北上广深的47.4%。76.9%的用户曾用过手机寻找房源，60.1%的网民愿意把放房源信息放到网上，占到了绝大部分比例。可以说，移动互联网的趋势已经不可阻挡，绝大部分用户开始通过手机来查询租房信息。如何针对手机进行房源查找、租房交易等，应该成为互联网公司现在应该重点考虑的事情。从房主的角度来看，更多的人开始接受将房源信息互联网化，租房网站要做的就是要对这些房源信息进行优化、辨别、筛选，以最真实、最便捷的方式呈献给租房用户。

那么，面临如此旺盛的需求，这个市场未来的走向会如何？应该如何分析和判断这个行业的未来？接下来，我们从多个维度对比分析：

长租公寓行业的历史

服务式公寓的雏形是1976 年法国兴起的时权酒店（即消费者买断该酒店在每年特定时间里的若干年使用权）。1980年，服务式公寓在纽约发展起来，成为纽约开发商的主打项目。进入90年中后期，上海出现了一批以外企高管在沪长期居住为目标的高级酒店式公寓。

1998年，中国房地产市场福利分房时代结束，2002年后房地产市场经历了10余年的高速增长，这期间国内公寓行业最早起源于传统的“二房东”模式，即个人拿到大量房源，将其租售，久之行成品牌，有一定的规模，系统和营运标准后就形成了“公寓企业”。

2002年，规模化的公寓业态开始形成，当时优帕克公司瞄准了外企高管人群（因当时的国民收入不高），加上2003年中国加入WTO,大量世界500强企业进驻带来了外企高管的租住需求，那时其竞争对手为海外的高端公寓企业，如新加坡的雅诗阁集团。当时国内的外企人士不愿意去住酒店，而优帕克公寓提供五星级酒店的配套设施，统一班车，工作人员统一制服，比竞争对手的国际公寓低20%-30%的价格，又有社区的氛围，迅速的开创了国内高端公寓市场。直到2005年联想投资（今君联资本）想投资优帕克，但因条件没有谈拢后终止，优帕克一直是国内高端公寓行业的龙头，可近年来发展缓慢，在2011年优帕克仅有1000套房间。

2008年，因北京奥运会，分布式酒店公寓开始快速发展，其后的金融危机使商住类房产项目不好运营，转手给公寓企业运营。

到2010年，因为消费升级大背景和年轻一代（85后）的消费需求，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业得到了快速发展。期间晟曜行公司以世博会为契机，以其45个社区服务中心为优势，快速扩张，现今已成为上海中高端市场第一品牌，自身结合了集中式和分布式公寓的特点，开创了国内首家分布集中式管理。2010-2012年，公寓企业的房间规模一般为100-300间。

2011年，公寓这个词被炒热，3月，美国公司HomeAway上市，估值一度达20亿美元，它是一个公寓预订网站，模式迅速被国内公司效仿，如途家，爱日租等，途家后推出了斯维登公寓，是短租公寓行业首次的线上和线下融合，途家有自己经营的公寓，加上快速营销，让大家对公寓行业有了认知。

2012-2013年，因房地产市场进入平缓期，稳定的市场供求关系衍生出了分布式的合租公寓需求，白领长租公寓全面发展，涌现了优客逸家、青客、魔方等一批有潜力公寓企业，但那时知名度还不高，这期间领先的公寓企业运营房间数目可达到1000间以上。

直到2014年11月，雷军投资广州YOU+公寓，公寓成为网络热词，资本市场的活跃和移动互联网推动着公寓市场的发展，但目前在中国公寓行业有规模（营业额过亿元）的企业不超过5家，能实现盈利的就更少、公寓行业仍处在利润低、投入大的阶段。

长租公寓行业的产业链全貌

长租公寓行业的自身属性（B2C）与传统二房东(C2C)有明显的差别。

第一，公寓企业有较强的品牌力量，有较高的溢价能力，较好的降低房东和租客的违约率。

第二，公寓企业在人才培养、再加工能力、房源维护、供应链管理、系统管理上有较深入的理解和管控。

第三，优质的公寓企业能有效周转现金流，并在拿房上更为强烈，而传统二房东为考虑项目收益，难以突破区域包租的方式，拿房上多考虑高额价差。

第四，公寓企业未来能在租客社交，金融合作，本地服务商合作上有较大机会，在产业链和供应链体系上更加深入。

但随着公寓企业的爆发和行业的火热，越来越多的行业进入者也和二房东之间发生了争夺房源的激烈竞争，未来随着资本推动、行业环境改善、供应链体系成熟的条件下，公寓企业将逐渐占优。

长租公寓行业的目标市场

公寓行业目前大多为“房屋托管+标准化装修+租后服务”的重模式，需要较高的经济成本、时间成本、运营成本，回收周期较长，但房屋租赁的良好现金流、未来的衍生收入和市场空间让公寓行业存在巨大的市场机会，未来中国会出现品牌化的长租公寓企业巨头。

公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。

未来随着优质公寓企业的崛起，公寓行业会面临整合和洗牌，现阶段强势的二房东在部分区域仍会选择做“小而美”，但随着行业的供应链和资金链相继成熟后，优质公寓企业可能会选择用兼并或加盟的手段来扩张自己，而在2015年-2016年，公寓行业才要真正经历大市场的考验，真正的跨区域的市场发展（如自如进上海，青客进杭州，优客逸家进北京）才能引领行业在发展中走向成熟。

比照快捷酒店行业，长租公寓行业至少能让前10名的企业有市场空间，而且呈现区域特征，个别优质企业会形成跨区域联动。

不同的公寓企业的目标客群不一样，总体上分为以下三个层级：金领（企业高管、老外），白领（初入职场的毕业生），蓝领。

1．高端市场（含中高端）

服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”占领这一高端公寓市场，竞争压力不大；而国内领先的公寓企业“优帕克”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良好，已初具规模。但目前高端涉外租赁面临以下问题：

经历过08年的金融危机后，房地产、金融行业受宏观波动影响高端人群，外企高管撤离中国现象日益严重。

涉外市场面临在单笔支出减少，人力成本上升，涉外行业未来较难继续有突破式发展。

未来涉外租赁可以延伸到低频高客单价的服务，如游学、交流、中文教学等多业务链服务。

2．中端市场

2011-2013年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：如集中式公寓可提供大面积的公共区域（便利店、阅读室、健身房、休闲吧），及公寓定期组织的线下活动。而低端公寓前台可能仅仅是个财务部。

3．低端市场

以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求，后面我们会详细分析这一市场的机会。

对比这三类市场，目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。（完）

（本文节选自巴曙松教授、杨现领博士所著《房地产大转型的“互联网+”路径》，该书于2015年7月由厦门大学出版社出版发行）

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