为何说三季度房价难暴涨

房地产稳定的供求关系为公寓行业的发展提供了很好的土壤，从模式上看分为“集中式”与“分布式”两种。无论是集中式还是分布式，空置率、续租率和利润率是公寓企业的重要指标。企业的发展必须结合这些运营指标来看发展速度，并选择合适自身的业态，当然也有自如这样的领军企业两种业态并行。

一、集中式

集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造。但商业改造由于多为一次性投入，企业会比分布式较晚进入物业管理及运营。集中式公寓由于受制于市区黄金地段的高租金以及房源紧俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发。

集中式长租公寓在其业态形式上与酒店式短租公寓和经济型快捷酒店有很多相似之处，如物业获取考虑，装修等方面，但在服务密度，渠道运用，人力成本等方面有很大不同。

目前You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式公寓。其中雷军投资的You+致力于创业者之家的建设，定位比较明确，从环境到设计，都希望从创业者的角度考虑。比如靠近科技园区，房间用吊床形式，室内不提供厨房等。公寓创始人之一，来自车库咖啡（创业者主题咖啡店），能更好的了解创业者的需求。希望从创业公寓过渡到创业社区，满足创业者的归属和认同。

而集中式公寓未来的发展方向可能是其细分市场带来的机会，如针对于蓝领刚需的新起点公寓，针对女性的蜜柚公寓等等。

以新起点蓝领公寓为例，因蓝领对房子不挑剔，装修成本低，相当于员工宿舍性质，虽然产品可能无法提升其价值，但可在房间里安置6、8、10人，平均投资回报时间2年左右，相对坪效好一点。政府也想推动群租安全化，政策方面非常利好，同时模式上和企业合作，由企业出钱给新起点公寓，很好的解决了企业寻求优良员工宿舍的需求点。

二、分布式

分布式长租模式起步较晚。模式相对而言比较单一，从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，为消费者提供全新的租住体验，解决白领、蓝领等刚需用户的租住需求。

在产品方面，链家自如经过三年的探索和发展，如今已发展成熟。公司拥有多条产品线，装修风格多样；可以进行“在线预订”，自如客网络交租；建立了积分系统，客户可以用积分换取优惠；线下活动经验丰富，规模达百人以上。

再以蘑菇公寓和优客逸家为例，在规模上暂时落后于链家自如，但却发展迅速，这得益于两家企业创始人多年旅游地产的创业经验，优客逸家选择二线城市作为目标市场，竞争相对较小，近期宣布进军北京，开始挑战高客单价市场。而蘑菇公寓从2014年开始，1年间，从0发展为5000间房源，且均处于“地铁”沿线，深受白领一族欢迎。还为租户提供了100M的光纤网络，满足租客商务办公娱乐需求。

到2016年，分布式公寓企业一定会在规模上有梯队分布，大公寓企业做城市布局，并购中小公寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把产品、管控、成本做的很好时，也会活的很好，大公寓企业的问题是要把握住扩张的节奏。

1．房东端，提供资产管理合作方案。

在传统模式下，公寓运营公司会付给房东一笔稳定的租金收益。分布式公寓主要是为分散的房东提供了“租赁整体解决方案”，房东既是供给方，也是需求方。提供更多资产管理合作方案，是风险投资方愿意看到的进步。

在这一点上，已经能看到如自如、青客这些企业的显著进步，市场化的流程操作，从收房到出房已经能达到简装房8天完成，毛坯房在22天左右。

2．客户端，实现租金、服务费、增值服务、社交流量转化。

房东签下 3 到 5年的托管合约后，公寓运营方将会对托管的房屋进行一定的标准化装修（如宜家家具、品牌家电进入、色彩搭配），再从空间和时间上进行拆分并出租给用户。在这个过程中，公寓企业能获得从批发至零售过程中产生的价差和房屋再装修创造出的租房溢价。目前分布式投资回报期为3年左右，运营较好的能做到2年。

公寓企业除了传统的租金差和服务费的盈利方式外，在金融产品运用上也在不断尝试，如和银行的消费贷（如南京银行，北京银行）合作，已经常态化，公寓企业与银行合作,银行将两年房租支付给公寓企业，租客可以每月刷银行信用卡支付租金｡这样方式可以让公寓企业锁定未来现金流用于现有发展，又让租客免除付三押一老模式。

目前，对于分布式公寓，装修配置和线上线下的联动都处于探索阶段，尤其是服务是否能让用户认为“值得”。公寓服务将会伴随租客长期存在，随着时间的推移和资本的充裕，未来会有新的服务上线，真正让“服务费”物有所值。同时与企业端合作也是规模化的分布式公寓企业未来的亮点，如与院线的合作，团购模式，干洗，生鲜配送，各类银行金融服务，智能家电的切入，这都是人流转现金流的方式。

3.分布式的拿房问题

第一，房源标准。房源问题是公寓企业面临的关键问题，从现在来看企业拿房都结合了自身的优势，如自如依托链家资源，但在未来开辟新市场时，确立房源标准是一个重要准则，如房龄问题（20年以上房龄的房子要承担一定的维修费用），区域客流和人流，房产租金的增值空间，如上海闸北、杨浦和徐汇之间的对比，毛坯房是否在自己的拿房策略中，这些都应该考量。

而分布式公寓是动态的收房出房策略，不同的策略阶段也会出现投资性或保守型策略。在快速发展的过程中可能会出现粗放式效率低的状态，但这是局部时间或者有战略要求的。战略上要考量能承受多大的空置期，续租率和转租客率。高续租和高转租客率说明产品被市场接受，当市场规模在放大的过程中，没有因牺牲口碑的情况下扩大了市占率。

第二，房源获取。能通过细致分工来改善效率，人员既出房也收房，好处是房屋的绩效评估体现的很直接。但量提升后，效率还是要靠人员流水线的分割。目前各家公寓企业的房源获取还是在一定程度上依靠中介，未来随着市场的成熟，业主自愿的比例会提升。

第三，房源成本。以上海为例，尤其市中心拿房较为困难。区域自住率：出租率一般为8:2，其中也夹杂了各类公寓公司或者1-2个相对大的二房东。当然如果不计成本拿房这不是问题，但用什么成本和速度去拿房，需要结合公寓企业自己的战略规划。这包括楼盘的突破口，了解小区出租、自住情况、流通比率和房屋类型单价，这些都是影响未来3-5年的运营策略。

集中式公寓拿房一般对比酒店，酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和平均房价的提高来实现RevPar的最大化，因为客房收入（尤其快捷酒店，服务收入只占很少）在三星级以下的酒店经营的总收入中占有很大的比重。

第四，拿房策略。收房策略一定会这样转变，无序拿房（易被资本冲击）—区域控盘（对特定小区实现流通盘25%以上的控盘率就基本能实现定价）—委托管理（领先的公寓企业只输出品牌，服务于开发商和各类业主，做轻资产）

4.系统问题

从楼盘—收房—产品化—库存—出房—租后，每一个流程都要靠系统来管控，同样的强大的系统能采集各种经营数据，比如从不同渠道获得一个租客有多少钱，客户来询问了解情况、客服带客户去看房、看完选择到成交，这些环节每一步的转化率。

同时系统端包括了官方网站、企业内部管理系统、业主管理系统等不同部分公寓企业与传统二房东最明显的区分，夫妻老婆店和传统二房东靠Excel表格就能管好房源，但这仅仅限在百套左右的房源量，当这个量级达到千套甚至万套之后，没有一个可靠的系统，传统二房东根本承接不了这个级别的房源量。

但长租公寓ERP系统强调的是系统对需求的理解度，需求要描述清楚，否则容易推倒重来，良好的系统控制，可以看清收出房的比例，从而使现金流更好。运营好的房子有一些基本要求，要综合预估房租、收房成本、可用空间和装修费用，从而评价这套房子的盈利能力。

三、集中式VS分布式

这里对集中式和分布式公寓进行简单对比，而在公寓企业实际的运作中，这两种业态呈现出截然不同的运作模式。

房源获取方面，集中式企业的获取途径更为多样化，目前也在尝试和开发商进行合作探索。

随着物业增值时代的过去，物业经营时代来临，新开发物业可能会存在销售疲软，我们判断开发商在未来会愿意尝试开发租赁住宅，并与品牌公寓企业加强合作。

从模式上看未来的合作可能有以下模式：（1）开发商带租约售楼，个人业主持有，公寓公司做品牌输出，做运营。（2）开发商直接授权运营公司运营。（2）类REITS模式，由基金出资，公寓公司做运营，租金收益分成。

从盈利指标上看由于集中式公寓的天然属性更能在短时间做出效益，对比分布式容易做出高溢价产品，从目前优质企业的违约率、管理难度看，产品定位准确的集中式公寓表现的更为出色，而集中式未来更易做出强社交产品，现在已经看到了YOU+公寓从创业公寓跨度到创业社区的雏形。

（本文节选自巴曙松教授、杨现领博士所著《房地产大转型的“互联网+”路径》，该书于2015年7月由厦门大学出版社出版发行）

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