加拿大房屋按揭“开闸”所传递的信号

导语：加拿大的商业银行在悄无声息中为房屋按揭“开闸”，这是否会颠覆很多关于加拿大房地产的思维定势？

RBC的惊人爆料

11月2日天未亮，一则由CBC转载、源自英国路透财经的消息，便在大西洋两岸的网路上不胫而走：加拿大各主要商业银行实际上早在近半年前，就悄然对房屋按揭“开闸放水”了。

路透财经转引自加拿大皇家银行（RBC）多加元文化市场董事西斯勒（Christine Shisler）的话称，该行实际上自今年5月起就取消了此前的一项行内房屋按揭限制，原本该行规定，没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125亿加元，如今这条限令虽然理论上仍然存在，但早已心照不宣地名存实亡了。

路透社同时发布其针对加拿大房屋按揭市场的研究成果，发现今年5月以来存在大量缺乏本地信用记录、却成功获得批准的大额商业房屋按揭纪录，这些大额商业按揭纪录从125万至900万以上不等，且RBC绝非其中最激进的：在下文提到的“甄瑞谦UBC附近房屋按揭调查”中，这家加拿大规模最大的商业银行在发放大额房屋按揭贷款方面仅占总量的8%，“开闸”的“大头”，则是汇丰银行（HSBC）、加拿大帝国商业银行（CIBC）和蒙特利尔银行(BMO)等。

RBC的爆料和路透财经的调查，在很大程度上冲击了一个近乎被认为颠扑不破的假说：加拿大城市、尤其温哥华和多伦多这样的城市，其房地产市场价格的居高不下，是由于外来资金的大量涌入，这些富裕的外国人不依赖于房屋按揭，而是通过地下钱庄或其它什么途径带入大量海外热钱，提着大包小包的现金全额付款，像买生菜那样把豪宅收入囊中。

直至9月中旬苏富比国际地产（Sotheby's International Realty）仍在其秋季展望报告（The fall outlook report）中言之凿凿，称更多富裕的外国购房者及其资金将托起2015年剩余月份的加拿大高档房地产市场价格和销量，一些房产经纪也曾不止一次表示，80%的大温高档房地产购房者“跟中国大陆有关”，且即便在中国夏季股灾和国内反腐浪潮卷起后，他们也依旧这样强调。

谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(Andy Yan)也曾经持这样的观点，直至现时他仍然指出，自己所搜集的、自2014年8月至2015年2月的、靠近UBC大学校区的独立屋销售记录中，有66%的购房者“有典型中国人姓名”，但88%的购房者都申请且申请到了本地的大额房屋按揭，这让甄瑞谦坦言“这一令人吃惊的结果打破了我们此前坚信的一些理念，譬如外国购房者总是付现钱”。

测不准与管不住

温哥华、多伦多等移民、尤其华裔移民聚集的加拿大大都市住房价格近年来一直居高不下，政府和国营机构近年来不断发出“不肯负担”的警告，并一再断言“房价风险聚集”，但房价总是“测不准”、“管不住”。

就在10月30日，加拿大国营信贷与住房公司（CMHC）还发布了加拿大房地产市场评估报告（Housing Market Assessment report），称加拿大15个主要城市的房地产市场都出现了抢购成风、新盘过多、价格升幅过大和房屋价格过高等危险的预警信号，其中萨斯喀彻温、里贾纳、温尼伯和多伦多为“严重过热”，而温哥华等另11个城市则“房价过高”。而稍早一些，加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，全加9月独立屋平均售价达到433649加元，同比增幅为6.1%，连续7个月同比上涨且创下了仅次于2009年某月的历史第二高销量纪录，“尤其在卑诗省和安大略省更甚”。

CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）曾多次警告“大城市房价和收入、经济情况不符”，而一些分析家和政治家，乃至民间组织和普通民众将之习惯性归咎于“外国热钱”，尽管“外国人限购”和控制“外国热钱流入”并非刚结束不久的联邦立法选举关键词，但这不过“术业有专攻”而已，在“房屋可负担问题”最突出的卑诗、安大略等省和多伦多、温哥华等城市已不乏“空置税”、“限购”，甚至更激烈（往往也意味着更滑稽）的“外国热钱排除”呼声，且日渐影响到省、市两级政党和选举。

但倘若路透财经的研究结果可信，那么“测不准”和“管不住”就变得毫不足奇——不管那些豪宅的实际购买者是本国人还是外国人，他们一掷千金的购买力，实际上绝大多数并非来自“堤坝外”的“热钱洪水”，而是来自“堤坝内”由商业银行“开闸放水”而形成的“内涝”——通俗地说，也就是加拿大热门城市房地产价格的购销两旺、房价的扶摇直上，和“房屋不可负担”问题的加重，在很大程度上其实是被加拿大“自己人”和“自己钱”给哄抬上去的。

既如此，那么“防外不防内”的大堤修得再高、再坚固，又能有什么用处？

另一个神话的动摇

这份惊人报告的曝光还无形中动摇了另一个更根深蒂固的神话：加拿大银行的“稳健”。

长期以来加拿大金融界力图让人们相信，和杠杆充斥的美国房地产金融市场不同，加拿大商业银行是稳健的、务实的、注重控制风险的，在加拿大的房地产按揭市场里没有诸如“次贷”等曾搅动全球金融安全大举、掀起至今尚未平息金融风暴的风险因素，甚至自2008-2009年“次贷危机”起，连在美国同行看来算不了什么风险的“零首付房贷”也被叫停。

但路透财经的披露和RBC的自承不讳却打破了这一传统形象：和美国集中在杠杆领域的按揭风险相比，加拿大商业银行自破堤坝“开闸泄洪”，已触及这一重要金融业务的“实盘”，且“有法不依不如无法”，自设“闸门”却又自己暗中放开，将原本应是“硬标尺”的按揭上限，变成了可因人而异、由经办人“灵活处置”的“弹簧门”，个中风险，不言而喻。

CMHC日前曾坦言“对如何跟踪海外热钱缺乏足够资料”，表示“正研究如何更好改进这方面信息搜集工作”，但倘若商业银行自己在房贷按揭上“放水”，CMHC和其它相关机构等于根本错估了“敌情方向”，后果可想而知。更让人哭笑不得、甚至不寒而栗的是，政治家、经济学家、民间组织甚至两级、三级政府，却往往会根据这些“从根子上就错了”的信息、情报，去激动、判断、决策和行动。

截止目前，加拿大金融监管机构对此事的反应，仍然集中在对“反洗钱”等的干扰、破坏上，似乎尚未及考虑到房贷按揭“开闸”对本地房地产市场形势评估，以及本地商业金融信用的冲击。

而“甄瑞谦调查”所涉及的几家可能和RBC同样涉嫌“开闸”的本地商业银行似乎反应要快得多，汇丰银行在温哥华的新闻发言人博宁(Aurora Bonin)表示，该行对发放房屋按揭管理严格，“对风险控制标准很苛刻，且申请者需要提供足以证明收入来源的可靠文件”，而CIBC和BMO则对路透社的询问不置可否。

有分析家通过研究发现，许多在大温地区购置豪宅的外国人（包括拥有或不拥有本地身份者）都是家庭主妇、在校学生等不具备稳定收入来源者，并担心商业银行的“开闸”会让许多不具备风险承受力者拥有购置豪宅能力，既推高了房价，又堆积了金融泡沫。

然而这只是风险的一个侧面：正如路透社所指出的，本地商业银行之所以“自废闸门”，很大程度上是出于商业利益考量——那些被他们“放水”的群体，正是其近期最重要的客户群。既然如此，这样的“开闸”行为就同样可能对其它不该开启的方向、群体开启，并相应堆积起人们难以预估和察觉的巨大隐患。

目前加拿大基准利率处于历史极低水平，且在近期内很难显著提高，在这种情况下，商业房屋按揭的信用“闸门”倘若“人为失灵”，加拿大本地房地产市场和收入、经济脱钩的“疯涨”便难以遏制，而诸如“限外”之类“头痛医脚”的“偏方”，自然也不会有很大的疗效。