防疯狂猪肉背后通胀卷土重来

目前，世界上许多国家或地区已经征收物业税或类似税种，但它们在开征物业税的背景和目的、税率设置、计税依据等方面都存在着差异。从全世界范围来看，发达国家或地区的物业税制度设置比较成熟，更多地强调调节收入分配和代际公平性，而发展中国家或地区更多地侧重于利用物业税解决经济转轨过程中出现的各种问题。本次摘编选取美国、日本、新加坡和我国香港地区进行深入分析，以期为我国物业税开征的政策决策提供参考借鉴。

一、美国、日本、香港、新加坡的房地产税制概述

（一）美国房地产税制概述

美国实行以对不动产及其建筑物等财产统一征收财产税（propertytax）为主体的房地产税收制度，其征税的主要宗旨是为地方政府提供稳定的财政收入，为公共服务和城市化所必需的基础设施建设提供可靠的资金来源。

由于美国是典型的联邦制国家，实行分税制，因此其财产税税收也分为三个等级：联邦政府、州政府和地方政府。联邦政府与州政府、地方政府之间不存在上下隶属关系，各州在财产税立法方面存在独立性，而地方政府没有立法权，只能在其所在州的法律约束下征收财产税，因此各州财产税在税率、税基、征管办法等方面等存在诸多差异。目前，财产税成为美国地方政府最重要的税收来源，为美国经济社会发展、公共服务水平的提高提供了巨大的财政支持。

1、财产税

美国的财产税属于地方税的范畴。纵观19世纪和20世纪，美国财产税在地方政府始终占有举足轻重的地位这一事实说明，地方政府能够维持更低的财产税征税成本，保持较高的税收效率，但是这一点在州政府很难做到。

在财产税征收对象方面，美国各州对财产税等各种地方税有独立的立法权，因此各州对应纳税财产的规定并不相同。一般来说，美国的各州把财产分为动产、不动产和无形财产三大类。美国各州都对不动产征收财产税，而住宅物业、商业物业的税收收入占了财产税收入的绝大部分。

税基方面，美国大部分州的法律要求政府对本辖区不动产的评估价值进行征税，但是税基标准并不相同。有16个州和哥伦比亚特区要求房地产以百分之百的市场价值进行评价，26个州指定了不同的市场价值法定百分比。

税收评估和征管方面，各州和地方政府对物业价值进行评估和征收房地产税是相互独立工作。评估和征管可能由同一级政府负责，但是在多数情况下，州政府负责评估工作，县、市、学校管区和特殊权力机构等各级地方政府负责征税。

减免和税收补偿方面，所有州都对政府所有的房地产免税，宗教和教育用途的房地产也通常进入免税范畴。但是一些州在应用免税规定时允许根据本地的实际情况作出调整。

2、房地产税制中的其他税种

其他涉及房地产的税种包括不动产经营或投资个人所得税、资本增值税、遗产税和赠与税等。不动产经营或投资个人所得税都是联邦政府和各个州政府征税的税种。征收时，夫妻（共同缴税或分开）和业主的税率是不同的。资本增值税的税率是15%。在2008至2010年期间，一些州将资本增值税取消。美国的遗产税制属于总遗产税制类型，税率在18％到50％之间，遗产额在60万美元以下者免征遗产税。

（二）日本房地产税制概述

日本是土地私有制国家，其税收可以分为国税和地方税两类。从20世纪80年代后期开始，日本的土地投机性交易增长迅猛，房地产泡沫加速膨胀。为了抑制地价过快上涨，日本政府针对房地产税制采取了一系列改革措施，逐渐形成了针对房地产交易、保有和所得环节的均衡课税体系。在日本房地产税制中，与物业税类似的税种是固定资产税和城市规划税。

1、固定资产税

固定资产税就是普遍意义上的物业税，它是地方税的一种。地方税又分为都道府税和市町村税，固定资产税属于市町村税。

固定资产税的征税主体为市町村，其收入也归市町村所有；计税依据是房地产评估额，原则上三年不变。征收范围包括土地、房屋建筑和折旧资产。

固定资产税的评估实行由市町村长负责的房地产估价师制度。首先由市町村估价师将评估结果提交市町村长，随后市町村长根据全国统一的评估标准确定评估价格，在房地产征税台账上登记公示。

2、城市规划税

城市规划税与固定资产税同时征收，前者的纳税人和征收规定均与固定资产税相同，可以说相当于另一项物业税。不同的是，城市规划税的征税对象为城市化区域和开发区内的房屋和土地，税款则专门用于征税区域的城市规划和建设。另外，折旧资产不属于征税对象。

3、日本房地产税制中的其他税种

日本对房地产转让收益课征地方税和国税。从征管方法角度看，这两个税种略有区别。印花税是在房地产流转环节征税的税种。不动产取得税是都道府县税的一种。消费税中针对住宅用地平整工程的税基是土地出让金，税负最终转嫁给消费者。继承税和赠予税采用最低10%、最高50%的累进税率，两者的计税依据均是物业评估额。

（三）香港房地产税制概述

1、差饷

香港地区的差饷早在1845年就开始实施，意为官差的饷银。这一名称一直沿用至今。1995年香港政府统一了评估和征收的责权，至此差响的征收系统趋于完善。现在，差饷已作为政府、市政局及区域市政局所提供各项公共服务的经费使用。

差饷的计税依据为应课差饷租值。物业的应课差饷租值是假设物业在一个指定估价日期空置出租时估计全年可得的合理市面租金。评估应课差饷租值时，需考虑区内同类物业于指定估价日期或接近该日在公开市场由业主与租客双方议定的租金，再根据物业面积、位置、设施、完工素质及管理水平分别加以调算。差饷缴纳人可对应收差饷租值的评估值提出反对，但提出反对时，仍须如期缴交本期差饷。

差饷是香港政府收入的重要组成部分。随着香港房地产市场的发展，差饷物业估价署的估值单位数量不断增加，应征收差饷的物业租金价值总体上也呈现了上升的势头。1997年前后有较大的波动，2004、2005年已趋平稳。差饷收入一直是香港政府收入的重要组成部分。2007、2008年，受金融危机的影响，香港政府执行了差饷宽免，差饷收入比重有较大下降。

2、物业税

香港地区自从1940年战时税法通过以后，就开始征收物业税。《税务条例》规定了四种收益税：物业税、薪俸税、利得税和利息税。香港地区物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者等，但香港地区的物业税只向有租金收入的业主征收，没有租金收入的业主不是物业税的纳税人。

物业税的计税依据是每一课税年度按照土地或楼宇的应评税净值。这里，应评税净值是指应评税值扣减业主缴纳的差饷及20%的标准扣减率（用以弥补修理费和开支费用）后的余额。而所说的楼宇，包括楼宇的任何部分，也包括墩（桥墩）、码头以及一般理解为不构成一幢楼宇的任何建筑物。

物业税的计算公式如下：

应缴物业税＝｛[应评税值（租金收入）－差饷]×（1－20%）｝×税率

立法局可以通过决议案修订标准扣减率。香港的物业税税率是每一纳税年度调整一次，由于金融危机对香港经济的影响，物业税税率从2008-2009课税年度起下调至15%。香港物业税（狭义）在政府财政收入中的比重不大，占政府财政收入一般不超过5%。

3、香港地区房地产税制中涉及的其他税种

（1）利得税。对房地产发展商而言，房地产属于资本性资产，转让时不须缴纳利得税。但如果税务局认定房地产转让或买卖行为属于投机或商业行为，则须按规定扣除法定项目后，就利润的16%缴纳利得税。

（2）地租。1842年香港正式正式开埠后，英国政府强调所有土地只可批租而不准售卖。在此基础上，香港形成了自己的一套土地管理制度，并在1997年回归后仍然沿用。目前的地租是承租人为延续1985年2月7日起届满的不可续期土地契约，以及在该日以后批出的土地契约所应缴纳的租金。地租按照物业应课差饷租值的3%征收。

（3）印花税。香港地区的印花税主要向以下四类文书征收：香港物业的售卖转易契；住宅物业的买卖协议；不动产租约；香港证券转让的文件（如成交单据等）。除了证券转让的文书外，其他须缴付印花税的文书大都与房地产有关。

（4）遗产税。香港地区对遗产税的规定是，所有因死者去世而转移到别人的财产都要缴付遗产税，但位于香港以外的财产不须缴纳遗产税。所谓财产，包括动产、不动产及其出售后的收益。

（四）新加坡房产税制概述

新加坡房地产税制包括的主要税种有：财产税、资本增值税、租金收入所得税、印花税和遗产税。以前还有净年租值税，但该税目自2010年起已取消。其中的财产税，一般认为是本课题所研究的物业税的范畴。

1、财产税

新加坡财产税的计税依据是不动产年租值扣除家具、设备和服务费用。年租值是假设业主出租房地产，每年所能收到的租金。估算的年租值适用于出租房、住户和空置房。税务局每一年都会重新估计本地所有房地产的年租值，然后根据年租值来征收财产税。财产税可以用来抵扣租金收入所得税。

财产税的税率，目前自住房产是4%，其他类型的房产（投资房产）为10%。但是，从2011年1月起，政府将采取累进税率的方式，对自住房子按三个等级来缴交财产税：0％、4％和6％。首6000元的房地产年值，将不需要缴付任何财产税；接下来的年值将缴交4％的财产税；6万5000元以上的剩余年值则缴付6％的财产税。买来投资的房屋，财产税率不变，仍按现在的10％的税率计征。

财产税由新加坡国内税务局负责征收，征收范围包括所有房产，针对中低收入者的政府组屋也必须交纳财产税。财产税的征收时间是每年的1月份。财产税过期未缴纳，需要交纳一定的滞纳金。

2、新加坡房地产税制中涉及的其他税种

（1）租金收入所得税。作为收入所得税的一种按收入税课税，租住相关的费用可以抵税。

（2）资本增值税。买卖房产的溢价作为资本增值的一部分，一般不用交税。但如果该交易是以牟利为目的的，溢价的部分将会作为收入而被征税。为了区分是资本增值还是收入，IRAS有一些审查标准，比如，交易频繁度，买卖房产的理由，长期持有物业的融资方式，持有时间等。

（3）印花税。新加坡房地产买卖印花税根据买卖价格或市场价格（以高者为标准）收取，第一个18万元部分为1%，18万-36万元部分为2%，超过36万元部分为3%。租赁印花税是在实际总租赁收入基础上征收的价格。

（4）遗产税。新加坡遗产税的课税范围是死者在新加坡的动产和不动产。1000万元（扣除一切许可费用）以内部分税率5%，以上部分税率为10%。住宅财产价值不超过300万新加坡元的，免交遗产税。

二、美国财产税的影响分析

美国对于房地产保有环节的征税，即我们所称为的物业税，是以财产税的形式存在的，而财产税的征收早在英国殖民时期就已经开始。

（一）美国财产税历史

在殖民地时期及美国建国初期，财产税主要是对土地和牲畜进行征税。在各个州相继独立之后，为了克服财政危机而纷纷开征财产税，因此在18世纪末19世纪初，几乎每个州都在征收某种形式的财产税。

1929年大萧条之后，各州政府在财产税率上设置了额外限制，一些州免除了个人所有住房的的财产税税收。但这样一些免除遭到了广泛批评，因为构成财产税收的很大一部分基于富人的住宅财产。

二战以后，许多州开始实施州“断路器”制度来替代财产税收豁免，这项制度对中低收入者十分有利。现在，作为州政府税收来源之一，财产税在财政税收中的地位已经远不如过去重要，财产税已经渐渐被销售和所得税所替代。甚至在地方政府层面上，财产税占税收总收入的比例也开始下降

（二）美国财产税对房地产市场的影响

美国在18世纪就已征收财产税，然而当时美国并没有形成现代意义上的房地产市场，同时联邦当局也缺乏对房价和房地产市场供求的数据统计。目前美国通用的房地产价格数据指标是住房价格指数（HPI），这个指数是由联邦住房贷款局（FHFA）从1975年开始编制。所以其征收物业税，即使对当时条件下的“房地产市场”产生了一定影响，这种影响也不具有现实的指导意义。

另一方面，从征管机理上来看，美国的州政府拥有立法权，而地方政府可以在州政府法律框架之内，每年根据本地方财政、税收等情况制定独立的财产税税率、减免等征收细则，所以每年全国的地方政府都可能变更财产税征收办法，因此征收财产税对房价和供求的影响也很难从一国的角度一概而论。

三、日本固定资产税和城市规划税的影响分析

日本的固定资产税和城市规划税分别是在房地产的保有环节课税，因此执行了类似物业税的功能，而尤以固定资产税对税收收入和市场影响最为明显。

（一）日本固定资产税和城市规划税对地方政府税收收入的影响

日本的固定资产税和城市规划税是地方政府（市町村）税收的重要来源。由于城市规划税税率较低，因此其税收收入在地方政府税收总收入所占比重很小。然而，固定资产税作为日本物业税的重要税种，其与市町村民税共同构成了地方政府两大最重要的税收来源，两者相加之和每年的税收贡献平均超过地方政府税收总收入的90%。数据表明，1998年之前，固定资产税规模略小于市町村民税规模，在1998年—2005年，其税收规模超过了市町村民税，成为地方政府的第一大税种。

从上世纪70年代至今，固定资产税和城市规划税的税收收入一直稳步增长。在日本房地产泡沫破裂和“失去的十年”时期，固定资产税和城市规划税收入也没有出现大幅度的下滑，在1995年之后，两者的收入规模进入了相对平稳的时期。

从地方政府税收收入比例的角度观察，在1990年之前固定资产税和城市规划税占地方税收总收入的比重一直维持在38%—40%的区间，波动不明显。而进入上世纪90年代至今，两者占地方政府税收收入的比例不断上升，大约占税收总收入的50%左右。

（二）日本固定资产税和城市规划税对房地产市场的影响

1991年，日本政府进行一系列土地税制改革，其中包括从1992年开始征收地价税以应对不断暴涨的土地价格。但由于地价税本身极低的税率，以及高扣除额和普遍的减免税条款影响，其对地价的影响微乎其微。

相比较地价税的“调控无能”，虽然固定资产税征管改革的影响面很广，但是由于1994年提高固定资产税的评价标准时，地价已经从年均增长20%以上转变为下跌20%，改革的最佳时机已经错过，因此这项政策在一定程度上打压了房地产市场。

四、中国香港地区差饷和物业税的影响分析

（一）中国香港地区差饷和物业税对财政收入的影响

差饷是香港地区政府收入的重要组成部分。随着香港房地产市场的发展，差饷物业估价署的估值单位数量不断增加，应征收差饷的物业租金价值总体上也呈现上升的势头。在美国次贷危机前20多年，差饷收入占香港地区政府收入比例相对稳定，最高值为8.2%，最低值为5.0%。2007年和2008年，受次贷危机和全球金融危机的影响，香港政府执行了差饷宽免，差饷收入比重下降较大，但在政府收入中仍占有举足轻重的地位。

（二）香港地区差饷征收对房地产市场的影响分析

香港的差饷早在1845年就已开始征收。差饷的开征，增加了业主的持有成本，因此，香港绝大多数物业的业主会尽量避免房屋空置。甚至在特殊时期，在约定由租户缴纳各项税费的情况下，以零租金出租，减轻持有负担。因此，差饷的开征会减少房屋空置，加大供给量，提高社会物质财富利用率的作用，对房地产行业的管理具有重要意义。

在1998-2003年房地产市场的低迷时期，为了减轻差饷缴纳人的负担，香港特别行政区政府根据法律对差饷进行了多次减免或延缓缴纳的灵活调整：1998年退还当年第二季度的差饷、1999年免除所有缴纳人第三季度的差饷、2002年免收5000港元以下低额差饷、2003年在SARS期间免除了约90%的缴纳人的差饷，并延长3个月的交款日期。这些政策对经济低迷时期房地产市场的企稳和复苏起到了积极作用。不过，实际上，差饷对房地产市场的调节作用还是非常有限的。

（三）香港地区物业税对房地产市场的影响分析

香港地区的物业税，主要是对业主来自物业的租金收入征税。自住物业、空置物业、虽用于经营但无租金收入的物业等，都不需要缴纳物业税。这实际上是对自住房屋和出租投资房屋作了区分，居民自住房地产市场的供求不受物业税的影响。

香港的物业税税率，基本上每一课税年度都会根据当时的经济情况作出相应的调整，在2004-2007年间，香港房地产投资过快过热的环境下，物业税率便有所上调，从而增加房产的持有成本，间接调控房地产市场的过度繁荣。2008年金融危机的国际形势下，物业税率便开始下降。香港为了适应不同时期的经济发展趋势，采用税率变动来提高或抑制民众对本地房地产业投资兴趣的措施，不仅及时体现了税收对经济及社会分配的调节功能，而且有效组织了财政收入，这与香港保持稳定的投资环境的税收政策取向有关。

五、新加坡财产税的影响分析

目前新加坡总人口中有90%左右住在政府兴建的公共住宅中，只有不到10%左右的人居住于商品房。新加坡的所有住宅都必须交纳物业税，包括针对中低收入者的政府组屋也必须交纳物业税。具体来说，目前自住房产的物业税率是4%，其他类型房产的物业税率是10%。物业税的普遍开征，增加了所有房地产的持有成本，从总体上抑制了房地产的投机行为。

新加坡政府利用物业税杠杆进行经济调控，是比较频繁的。物业税的调整主要分为三个方面，一是降低财产税率（非自主物业），从1994年到2001年8年间降低了4次。财产税率的调整，减少了非自住业主房产保有的负担，刺激了房地产买卖市场和租赁市场的需求。二是实行物业税优惠，多在经济低迷和困难时期，减轻居民和企业物业税负担，帮助经济复苏。如表7所示，在1998年亚洲金融危机及本次全球金融危机期间，为适应经济形势的变化，稳定房地产市场，新加坡的物业税都作了优惠和减免。三是调整物业年租值，使其适应市场的发展和价格的变化，有利于房地产市场长期的健康发展。

2010年伊始，随着经济的复苏，新加坡私人公寓尤其是高端住宅有出现市场泡沫趋势，新加坡政府在实行了印花税以及房地产贷款比率方面的改革后，宣布从2011年1月起，将自主房财产税改为累进制。首6000元的房地产年值，不需要缴付任何房地产税；6000元以上、6万5000元以下年值缴交4％的房地产税；6万5000元以上的剩余年值缴付6％的房地产税。这样一方面，可以调节收入减小贫富差距，另一方面对抑制高端房地产市场泡沫的形成也将起到一定的调节作用。（完）

（本文节选自巴曙松；刘孝红；尹煜所著的《物业税改革对房地产市场的影响研究》，该书已于2011年5月由首都经济贸易大学出版社出版发行）