房屋空置税真能解决不宜居问题么

引言：寻找完美的“赛道”

二手房经纪行业是一个完美的投资“赛道”，互联网则是这个行业正在爆发的“火山口”。我们已经看到在美国、澳大利亚、英国的二手房经纪领域，已经产生了Zillow、REA、RMV这样的在线媒体巨头。未来十年，中国的房地产行业将会完成增量市场向存量市场的过渡，二手房将取代新房占据交易市场的主导地位；同时，房屋经纪是一个信息属性非常强的行业，具备可以被互联网深度影响的特征。基于此，房地产在线经纪行业将是一个高速增长的完美赛道。

一、美国线下传统的百年演变：MLS如何崛起？

美国经纪行业传统的百年演变始终围绕一个核心问题：如何找到最值得信任的经纪人，进行房源委托，实现房源最大限度的曝光，以找到出价最高的买家，并尽可能解决所谓的“信息悖论”。

（一）1880年之前，信息匹配的方式是随机遇见

1880年之前，美国的经纪行业尚未形成，房地产市场完全处于新房快速发展的阶段，二手房交易几乎可以忽略，没有经纪人参与，是典型的C2C交易模式，是最为简单与原始的随机遇见模式，信息匹配的效率极其之低。

（二）1880—1950年，经纪人和多家委托主导的阶段

1880年之后，是美国经纪行业的萌芽阶段，当时最早出现的经纪模式是多家委托合同。在这种合同形式下，一个卖方可以委托多个卖方经纪人，但是只有最终找到买家并促成交易的经纪人才能获得佣金。

多家委托出现的背景和主要特点是：（1）当时二手房交易规模较小，市场供给总体上小于需求，因此房源在这个阶段是最重要的；（2）房源信息展示的范围有限，即使同时委托20个经纪人，也只能接触一部分市场和一部分买家；（3）每一个经纪人都处于独立行事、分散的平台上，买方则需要同每一个经纪人联系，以了解房源信息，信息传递的效率很低。（4）因为只有最终成功将房源出售的经纪人才能拿到佣金，那么同样付出时间和成本搜寻买家的经纪人就无法获取佣金补偿，也无法覆盖相关支出，所以，这种情况下，一个专业的经纪人市场很难形成。

（三）1950～1995，以MLS为核心的阶段

在美国线下传统的百年演变中，MLS（MultipleListingService）是绝对的主角。可以说，美国经纪行业演变的过程本身就是MLS的诞生、发展和全面崛起的过程。

1.MLS是什么？

第一，MLS由本地的经纪人理事会创建，是一个服务于本地经纪人的平台，只有成为MLS的会员，才能享受MLS提供的服务。它要求所有会员必然将房源集中到MLS的统一数据库。第二，MLS实施会员制，只有同时加入全国、州和地方经纪人协会的经纪人，才能称为realtor，只有realtor才能创建和加入MLS。美国目前的全国经纪人协会（NAR）有110万会员，不同执照的会员必须通过严格的考试和道德规范约束。第三，MLS作为房源共享平台，只接受独家委托合同，卖方经纪人在签订独家代理委托合同之后的72小时之内，应将相关的房源委托合同信息输入到MLS系统。

2.MLS如何崛起？

1907年美国第一家本地化的MLS在纽约成立，在其后的几十年里，并未获得明显发展。1970年代之后，MLS的发展遍及全美，今天，美国约有近900家服务于本地化经纪人的MLS。

从数据上看，本地经纪人协会和MLS的发展速度更早更快，MLS会员的增长则显滞后。背后的原因有两个：（1）其一，会员俱乐部具有典型的网络效应，只有达到一定的临界点，加入会员的意义才会更大，因此，MLS会员的爆发需要时间的积累才能产生网络的“正反馈”。只有MLS吸引的房源足够多，才会有买方经纪人愿意加入，反之，只有买方经纪人足够多，才会有更多的卖方经纪人愿意分享房源，双向反馈才会形成和扩大。（2）1970年代，美国二手房市场经历了十年繁荣，经纪人围绕房源之间的竞争不再那么激励，把房子卖掉才是最重要的，因此，经纪人之间更容易选择合作卖房。

二、 MLS如何整合经纪行业的产业链？

1970年代末，MLS完成对产业链的重新构造，当时92%的经纪人会将房源输入到MLS，当然，独家委托也彻底取代多家委托，成为主导性的合同形式，并由此按照新的游戏规则重新确立了经纪行业的运行方式和价值分布。

第一，MLS的最大影响是确立了独家委托、房源集中展示与最大化曝光，把分散的经纪人集中到一个统一的信息匹配平台上。借助MLS，每个经纪人手中的“部分市场”被连接成为一个“完全市场”。通过MLS，买房或卖方只要通过一个经纪人就能够把自己的供给或需求信息覆盖到整个市场。房源信息流通的顺畅与曝光度的提高，增加了买卖双方匹配的精准度和效率。

第二，MLS重新确立行业的游戏规则，成为居于行业主导和中心地位的“做市商”。MLS的存在使得经纪人之间的关系由多家委托情况下的相互竞争变成独家委托情况下的相互合作。在MLS体系下，一次典型的房屋交易过程是：卖方委托一个卖方经纪人，卖方经纪人将房源信息输入到MLS；买方委托一个买方经纪人，买方经纪人进入MLS搜索和匹配房源。一旦找到买方想要的房子，并最终完成交易，那么卖方支付所有佣金，卖方经纪人拿到所有佣金之后，将其中的50%分配给买方经纪人。

第三，MLS重塑了经纪行业的佣金分配。MLS体系下，佣金的第一层分配是买方经纪人和卖方经纪人之间，美国长期以来的佣金率为6%，在50%的分成率下，卖方经纪人获得3%。佣金的第二层分配是经纪公司和特许加盟连锁机构之间，在美国经纪公司和经纪人通常会选择加盟一个全国或区域性品牌，这样加盟商通常是单次交易佣金即3%中的6%，其余94%由经纪公司留下；佣金的第三层分配是经纪人和经纪公司之间，由于绝大部分服务由经纪人完成，因此，经纪人实际获得的佣金是很少的，通常只有10—30%。

第四，MLS间接催生了房地产纸媒分类广告的爆发和品牌连锁机构的崛起。MLS是一个封闭的信息系统，数据信息只对经纪人开放，消费者只有联系经纪人或看经纪人的报纸广告才能了解市场信息和房源信息。经纪人选择支付一定的品牌加盟费用，是为了在自己的名片上印上经纪品牌如21世纪的牌子，以将自己和别的经纪人区别，这是在经纪人和消费者之间信息不对称条件下的一种“甄别机制”。尽管加盟品牌的实际影响至今没有定论，但作为一个结果，在很长的一段时间里，加盟连锁确实成为一种普遍的选择，而且在这个商业模式中，还诞生了很多大公司。（完）

（本文节选自巴曙松教授、杨现领博士所著《房地产大转型的“互联网+”路径》，该书于2015年7月由厦门大学出版社出版发行）

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