官方缘何突然为7%造势

青年服务式办公则是另一股新的浪潮，Wework则是典型的代表。它是联合办公租赁市场的一家房地产公司，2014年，实现年营业收入1.5亿美元，利润率近30%，无论是60亿美元的估值，还是会员数量的激增，结合其线上的互联网社交产品和线下的硬实力资源，都让这家公司走在风口上。

一、Airbnb:房屋分享经济的标杆

Airbnb公司的灵感来自于罗德岛设计学院毕业的JoeGebbia和BrianChesky，2007年，在旧金山举行设计界的一项大会期间，他们两个决定将充气床垫出租给没订到酒店的人，一起来承担住宿费用，不久之后他们开始意识到这个市场的潜力，2008年，Airbnb正式上线运营。像很多C2C找房一样，刚开始网站上房源照片都是业主拍上去的，凌乱不堪，而公司在种子轮之后公司几乎陷入零增长，2009年，团队做了决定，在纽约当地租一台专业相机，挨家挨户统一给房子拍照，替换原有照片，此举马上见效，营收实现单周翻倍。之后都沿袭了这个方法，2010年成立了专门的项目，为屋主提供拍摄服务，之后流量开始实现井喷，现在，Airbnb在所在地城市都会请专业的摄影师拍照，相比屋主自行拍摄，专业团队拍摄能带来订单量2-3倍。

目前，覆盖全球190多个国家，34000多个城市，服务的房客2500多万位，2013年，Airbnb的可售客房数量才30万，但2014年，其可售客房数量就超过了100万，相比之下，全球最大的酒店集团洲际酒店2014年的可售客房数量为68.7万；间夜量方面，2014年的间夜量达到3700万，2016年的间夜量估计数将达到1.29亿，而洲际酒店2014年的间夜量为1.8亿。按此增速，间夜量会快速超过洲际酒店。

1.C2C运营模式

对于房东，在网站上发布房源，然后Airbnb会派相应的摄影师拍照，接下来由屋主配备新换的寝具，之后就可以接待客户入住。房东的其他义务还有，在房间注明当地最近医院电话，提供紧急咨询电话，房间内配备烟雾报警器和一氧化碳探测器等安全设备。对于房客：在网站首页输入住房条件，申请预订，在线支付，取消预订，再完成评价，取消预订必须在入住前24小时内，且只退房费，不会退还服务费。

目前，在美国Airbnb上消费的房子平均价格是140美元，Airbnb的盈利主要来自两块，一个是对房东收取的3%的预订费，一旦用户成功入住，便确认收入，一个是对房客的6%-12%的服务费，其他收入包括取消预订费，代屋主配备寝具的服务费等。

2.房源结构与预定结构

Airbnb在纽约的房东分为商用房东（commercialowners）和普通房东，商用房东指的是有3个或者3个以上的出租单元，其中，商用房东大约有1406个，占比6%，普通房东大约有24057个，占比94%；而房东产生的收入结构当中，商用房东产生了1.64亿美元，占比37%，普通房东产生2.83亿美元收入，占比63%。也就是说，6%的商用房东却带来37%的收入，而94%的普通房东却只带来了63%的收入，商用房东因为有3套或者以上的出租单元，相当于小地产经理，他们产生收入的能力强于普通房东。在洛杉矶也是，公司产生收入的能力最强，越是个人房源，产生收入能力越差。

Airbnb在纽约的房间预订结构中，长租房的占比越来越高，短租房的占比越来越低，2013年，长租房的占比已经超过短租房；房间类型（截止到2012年），57%是整套的公寓或房屋，41%是单间，2%是共享房间。

3.如何评价房屋分享的未来？

第一，纯C2C模式的分析：从上面Airbnb比较成熟的几个城市的数据来看，真正产生收入能力的是手里有好几套房源的房东和经纪公司，私人的房子产生收入能力比较差，如果是向中介找房源，那就会从C2C变为小B2C，变成为经纪公司服务的平台，而现在中国互联网房地产市场面临的竞争对手也不是美国市场能比的，当时爱日租转作B2C的时候拿房子的成本大概是150元，每单抽成只能50-60元，持续亏损却难以建立起有效的壁垒，最后导致失败。

第二，在纽约，Airbnb平台上长租的比例已经越来越高，超过90天的预订已经快接近70%，而这都是互联网租赁公司可以干的事情，在中国如果转型做租赁平台机会不大。

第三，途家最早也是学习Homeaway和Airbnb模式，但是途家同时有自营房，有专门的线下管理团队，拿C端个人房源有一定优势，而且去年开始与携程合作，线上和线下都开始有布局。小猪短租目前也是和58合作，在中国短租最终都可能是依附大型的OTA或其他互联网巨头。

第四，其他机会：中国目前短期内的分享+短租这种有效供需还没有形成，信用体制也确实需要市场教育，而Airbnb在国外这么成功很大一部分是利用了facebook积累人气，在中国如果是“微信+Airbnb”或者“微博+Airbnb”，利用微信在流量以及社交方面的优势，滴滴正式爆发也是在微信上派发红包之后，家庭酒店在微信上利用给好友派发红包的形式做这种也值得创业者们考虑。

二、Wework：联合办公的标杆

随着近年来创业公司和小型公司的不断出现，全球范围内,联合创业服务提供商在过去5年里从300家发展到近6000家，工作员工从10,000人增长到300,000人。国内创业者也增长迅猛，尤其以互联网创业为代表，中国的风险投资行业从投资金额、机构数量、活跃程度都达到了历史高点，能为初创企业提供了早期的资金供给。

类似于Wework，国内P2，YOU+公寓这样的创业社区的意义在于吸引创意产业、科技以及服务业的创业公司入驻, 搭建一个自给自足的生态圈，整合资源，为创业者提供创业所需的各种服务，对接天使投资者，从单纯的办公室租赁变为创业项目孵化器。因此投资人眼里的 WeWork 不是一家单纯的房地产公司。本质介于办公租赁和孵化器。

1.Wework的运营模式

主要与商业地产基金和开发商合作，选择城市重建规划中新建的地标建筑，以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面，之后他们将楼面设计成风格时尚, 可定制并且社交功能齐全的工作空间, 以远高于同业的价格租给各种创业公司。

盈利点主要在三方面：

第一，会员费及配套服务费，通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务。

第二，隐形回报，包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。在地段选址上，WeWork倾向于在新建的开发区还有翻新或者萧条的街区开设办公点，因为在那些地方该公司能够以大约10%的主力租户折扣获得办公场地。会员数量和构成比例：WeWork的会员数量已达到1.4万名，并且该公司28%的收入来自于较小的会员。当较大的会员搬到自己的办公场所或者更大更新的WeWork办公点时，较小的会员就会升级。

第三，租金，虽然大多数的WeWork会员都是创业者，也多是短租，但公司的每平方英尺租金很高，一张办公桌的月租为350美元，一间64平方英尺办公室的租金为每人650美元

2.Wework实现高价差的原因

第一，完善的配套服务，提供安保、前台、宽带、打印等服务(包含各种福利保障)。

第二，丰富的社交活动，每周的百吉饼和含羞草聚会，会员也可以在非正式的演示日推介他们的创意，并从广告公司等自愿效劳的外部合作伙伴那里得到免费的建议。愿意的话，可以达成口头协议并推荐工作机会。

第三，大企业入驻给予帮助,部分甚至可以直接投资孵化，百事可乐在2011年把几名员工派往WeWork办公点，这些大型公司一方面成为了创业公司的“导师”，另一方面也能够从WeWork社区搜寻感兴趣的项目进行投资孵化。在于这些入驻的公司能在这个生态空间内以极低的成本寻求潜在的客户并采购自身需要的服务, 以及获取更难被量化的合作商机和创意。

第四，法律、资源对接、人力等高规格服务注入，2014年搭建的内部的社交网络(WeWorkCommons)，推广低一档次的付费用户资格, 用户每月只要支付60美金左右就可以在需要的时候预订办公空间, 并且在获取法务、人力资源等方面的支持时享受一定的优惠。用户还可以通过这个平台不受地理限制地同其他WeWork用户交流与合作。WeWork也不排除在今后更积极地为不同领域的用户牵线搭桥并收取一定费用的可能性。

第五，政府的帮助，政府方面也被WeWork所展现出来对当地经济促进的潜力所吸引，竭尽所能的向WeWork提供便利。

显然，WeWork的性质已经偏向于线下的实体创业平台，且初具规模，当未来更多的资源在这个平台上流通起来，它就真的不是一家房地产企业了。

3.Wework的风险和估值

关于它的风险，主要体现在三个方面：

第一，最大风险是过度扩张。只有处于可控的规模，该公司才能维护好品牌形象，保持高水平的客户服务。

第二，潜在的战略混乱。就连创始人也不知道WeWork在入驻美国25个最大城市和欧洲12个最大城市后，是否会进军较小的城市。

第三，包租的重资产模式。WeWork和地产持有者之间的长期租约意味着他们有很大的固定支出, 因此一旦对这种服务的需求开始消退,WeWork的现金流就可能出现危机。

但WeWork拥有数百万美元的资产净值和营运现金流，美国创业公司也有着良好的融资环境，许多租赁了WeWork办公室的创业者也能够完成融资，从而负担高端办公室的成本。

关于它的估值争论，焦点主要集中在以下几个问题上：

第一，从传统的商业地产估价的角度来看,WeWork现在的市值明显被高估了。根据华尔街时报的报道, 按2014年年化收入换算出来的市值/收入比例接近100。虽然作为创业公司WeWork的收入在市场完全成熟以前被预期会大幅增长, 从而降低这一比例, 但是同Regus这样传统的中高端出租公司18-20的比例相比还是相当惊人的。风投可能看准了WeWork与人联接的无限价值空间。人与人和服务的连接，运营能力才是关键，不是能简单模仿的。

第二，WeWork模式的争论应该是两重的:WeWork的商业模式本身的合理性, 以及投资者对这种公司模式的预期和定位。从市场预期的角度来说, 对这种模式估值的可持续性取决于联合办公的概念能否稳定地为创业生态圈的成员输出红利。

第三，用户对类似WeWork的服务展现出了看上去很热烈的需求，但没有人能判断这个市场的容量饱和点在何处。（完）

（本文节选自巴曙松教授、杨现领博士所著《房地产大转型的“互联网+”路径》，该书于2015年7月由厦门大学出版社出版发行）

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