进出口大跌，人民币为何不贬值？

导言

MLS（MultipleListingService，多重上市服务）由本地的经纪人理事会创建，它是一个服务于本地经纪人的平台，只有成为MLS的会员，才能享受MLS提供的服务。它要求所有会员必须将房源集中到MLS的统一数据库。

在美国线下传统的百年演变中，MLS是绝对的主角。可以说，美国经纪行业演变的过程本身就是MLS的诞生、发展和全面崛起的过程。

与此同时，美国的MLS体系存在着以下经典问题：

经纪公司小型化与品牌集中化

在MLS体系下，中小企业主导市场的格局之所以形成并广泛流行，主要是基于以下几个原因：

第一，单纯的扩张无法产生明显的规模经济。因为经纪人的工作需要个体性的判断和专业知识，整个工作流程难以分解和自动化，所以，扩张无非是吸收更多的人，完成几乎相同的工作，规模经济不明显。

第二，行业的周期性特征，使得大公司在面临下行周期和减少的需求时难以快速调整。相反，小公司只有很小的固定成本，则更容易在周期波动中生存下来。

第三，在企业层面，行业的准入门槛相对很低。换言之，开个经纪公司很容易，不涉及太多资本开支，商业门槛不高，而且MLS也为每一个新成立的企业提供了及时的可供销售的房屋库存信息。

与小型化相关的特征是分散化。在一个本地市场，经纪人只可能在一个有限的地理范围内从事业务，因为对于经纪人而言，本地市场的“知识信息”才是他最有价值的资本。

经纪公司做的是劳动密集型的生意，支付给销售代理的费用和佣金是公司最大的开支，通常占收入的60%。公司为了吸引高生产力的经纪人，往往会开出很高的佣金分成，如70%。因此，专业的经纪人是经纪公司最大的资产，可以说，除了经纪人和公司品牌，经纪公司几乎就没有什么其他的资产。在这种情况下，分析经纪行业和公司，关键是分析经纪人的激励以及他们与MLS系统的关系。

关于品牌的集中，调查显示，1979年，21世纪作为当时最大的特许经营品牌，增长十分迅速。当时38%的经纪交易是由特许经营品牌旗下的经纪公司所完成，这部分交易中的48%则由21世纪的品牌所完成。特许经营品牌快速扩张的经济逻辑在于品牌和广告的规模效应。许多中小型经纪公司通过加盟一个品牌，可以获得较高的市场知名度。

固定佣金率的合理性问题

学术界的研究通常认为美国基于固定佣金率的经纪服务浪费了很多资源，是无效的。他们的判断依据是由于佣金固定，本地MLS的会员以联合垄断的形式把佣金率定在市场均衡水平之上。同时经纪行业相对较低的准入门槛导致大量的非价格竞争广泛存在，这些竞争本身既不增加经纪行业的生产力，也使经纪行业的“经济利润”普遍较低。

还有一种流行的观点认为经纪人出售房屋的成本与房屋价值不成比例，基于房价的固定佣金率意味着经纪人正在实施垄断性的“价格歧视”。

相反的观点则认为固定佣金率并非垄断的证据，佣金率缺少弹性并一定意味着缺少价格竞争。例如，一个明显的证据就是经纪人在竞争行为中要向业主承诺他能比对手更高、更快地出售房屋，这些学者强调这种“更高更快”本身也是一种业主的收益，“净佣金”应是固定佣金减去这部分收益，因此，事实上的佣金率是一种可变价格。

有学者以令人信服的实证数据证明了在一个竞争性的市场环境中，佣金率是反周期变动的，它会随着经济条件（需求）和服务成本条件（供给）而调整，即当房价上升时，佣金率下降。此外，他们同时也指出，尽管大公司出售房源的速度更快，但没有因此而收取额外的佣金。

如果考虑到经纪人和买家的搜索成本，则答案也将有所不同。例如，搜索行为和搜索成本影响房价、佣金率以及佣金在经纪人之间的分成率。此外，如果把业主搜索经纪人和买方搜索房源的成本考虑在内，MLS的存在节省了资源，降低了买卖双方的搜索成本，考虑到这点节省，佣金率事实上并非固定的。

至于经纪人对房价的影响，有观点认为经纪人的作用不仅仅是匹配买方和卖方，事实上，经纪人的存在，促进和增加了买方对房子的消费（consumemorehousing），例如经纪人的搜索成本更低，这会带来更多的房屋搜索，从而使买家买到房屋的概率增加，也使业主卖出房屋的概率增加。他们指出，经纪服务对房屋消费的影响与广告对其他商品和服务的影响是类似的，都在某种程度上扩大消费。

也有人分析了平价收费、固定佣金率、佣金分成等不同合约安排的不同影响（注：平价消费即flatfee，对应于percentagecommission）。他指出：其一，为了最大化地满足业主的利益，卖方委托合同期限的长短可以作为一种激励工具，如果业主缩短合同期限，经纪人不能在约定的时间内把房子成功出售，也就没有佣金，这相当于给经纪人施加了一种成本，当然这种合同的签订需要花费业主更多的时间与经纪人谈判（因为大部分经纪人不愿意接受这种苛刻的合同条款），业主要做的就是在这种谈判成本和激励收益之间取得平衡。其二，关于分成率、经纪人努力程度和MLS销售之间的关系，笔者的观点是如果合同安排是第一个找到买家的经纪人获得全部佣金，那么经纪人联合寻找买家的“联合努力程度”是最高的；相反，佣金分成则经纪人合作的“联合利润”最大。如果进一步把获取房源委托的竞争考虑在内，那么大部分卖方经纪人更愿意收取更少的佣金分成，从而减少不必要的竞争。如果卖方只愿意对找到买家的经纪人支付佣金，那么卖方经纪人要么不接受这种委托，要么拒绝将房源分享。MLS的存在避免了经纪人之间的过度竞争，对于卖方而言，MLS使房源曝光于整个市场买家，增大了被买方找到的可能性，享受了信息扩散的好处，代价是支付全部佣金。

传统对创新的抵制

某种程度上，折扣经纪人、互联网经纪公司、平价收费等非传统商业模式的存在及发展可能代表着未来的行业动态变迁的方向(这些公司通常是新成立的)。20世纪80年代初，折扣经纪人参与完成的交易只有2%。

研究表明，非传统经纪人面临的最大压力来自传统的抵制（拒绝向非传统经纪人展示房源），以及消费者的传统观念认为佣金率是由法律和贸易规则固定下来的，而且每个公司都一样。

根据很早的一份调查（1983年），34%的非传统经纪人承认他们经历了来自传统媒体（通常是报纸）的抵制，不愿为他们打广告，这里的原因通常是报纸遭受了来自传统经纪人的联合威胁。

许多传统经纪人认为折扣在长期内难以存活，市场流行的佣金率是长期内可以维持经纪模型持续下去的合理水平。事实上，非传统经纪公司大多是一些新公司。1983年的一份调查报告显示，154个非传统样本中，只有10%是1974年之前建立的。

一些传统经纪人指出，经纪公司之间的相互依赖使得价格竞争是一种无效的策略。

如果一个卖方经纪人减少佣金（减少的部分通常会由买方经纪人部分吸收），这会使得该房源在向潜在买家展示时处于不利的位置，即不会优先获得买方经纪人的推荐。

非传统经纪人通常更依赖广告和折扣而不是转介来获得新房源，这是他们的优势。然而，在获取房源之后的出售环节，往往会更加困难，花费的时间往往会更长，有时甚至需要业主来承担这个压力。

68%的非传统经纪人不会经常性的使用MLS的报务，这个比例中的75%实行固定收费，约相当于房价的1.6%（1979）；不使用MLS的非传统经纪人，84%的人要求业主承担向买方展示房源的压力。

使用MLS的非传统经纪人（32%），大部分会提供全程服务，平均的佣金率为4.2%。但是他们往往需要选择合作销售才能存活。

（本文节选自巴曙松教授、杨现领博士所著《房地产大转型的“互联网+”路径》，该书于2015年7月由厦门大学出版社出版发行）

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